Warszawa wycofuje biura z rynku. Takiego zwrotu jeszcze nie było
Udział starszych biurowców w polskich miastach waha się od 40 proc. do nawet 77 proc. Do tego co trzeci nowoczesny obiekt handlowy ma ponad 20 lat. To ostrzeżenie dla właścicieli nieruchomości. Z każdym rokiem takie budynki będą tracić na wartości, a ich pozycja wobec nowszych lub zmodernizowanych obiektów będzie coraz słabsza.
W Warszawie biurowce starsze niż 21 lat stanowią już 28 proc. zasobów, a 64 proc. powierzchni znajduje się w obiektach mających ponad 10 lat. Od 2020 r. z warszawskiego rynku wycofano ponad 500 tys. mkw. powierzchni biurowej w 52 budynkach. Kolejne 222,6 tys. mkw. zniknęło z rynków regionalnych. Colliers podaje, że rekordowy był pod tym względem 2025 r., kiedy tylko w Warszawie wyłączono z użytkowania 165,8 tys. mkw. biur w 17 budynkach.
Co więcej, już w 2023 r. stołeczny rynek biurowy po raz pierwszy w historii zaczął się kurczyć. Wycofano wtedy ponad 84 tys. mkw. powierzchni, podczas gdy deweloperzy dostarczyli jedynie 61 tys. mkw. nowych biur.
Problemy starych budynków
Odkładanie modernizacji na później może przestać być opcją. Gdy nieruchomości mają około 11 lat, zaczynają tracić atrakcyjność nie tylko w oczach najemców, ale też inwestorów. Rośnie współczynnik pustostanów, zwiększają się koszty operacyjne, a banki coraz ostrożniej podchodzą do finansowania takich obiektów. Często oznacza to gorsze warunki umów.
Coraz większe znaczenie mają także kwestie środowiskowe. Dziś są one jednym z najważniejszych argumentów za modernizacją i ponownym wykorzystaniem starszych budynków zamiast ich wyburzania. Najemcy częściej wybierają nowoczesne, energooszczędne biura. Starsze obiekty mają natomiast większy udział niewynajętej powierzchni i wymagają kosztownych modernizacji albo całkowitej zmiany funkcji. Eksperci Colliers podkreślają, że najbliższe lata będą okresem intensywnych zmian na rynku nieruchomości.
Właściciele, którzy odpowiednio wcześnie podejmą decyzje transformacyjne, mogą nie tylko ochronić wartość swoich aktywów, ale również zbudować przewagę konkurencyjną – stwierdza Bartosz Jankowski z Colliers Define.
Trzy scenariusze drugiego życia dla starszych budynków
Właściciele starszych nieruchomości coraz częściej stają przed wyborem jednej z trzech dróg: modernizacji, konwersji albo wyburzenia i ponownej zabudowy. Najmniej inwazyjna jest modernizacja. Poprawia funkcjonalność i efektywność energetyczną budynku, a jednocześnie jest rozwiązaniem najłagodniejszym finansowo. Jej koszt może wynosić od 5 proc. do 40 proc. wartości całej nieruchomości, a średni czas realizacji to około rok.
Więcej na temat nieruchomości w Bizblogu Spider's Web
Gdy budynek nie spełnia już współczesnych wymagań, zwykłe odświeżenie może nie wystarczyć. Wtedy potrzebna bywa konwersja, czyli zmiana funkcji obiektu – na mieszkaniową, akademikową lub hotelową. Taki proces trwa zwykle od 2 do 4 lat i wymaga większych nakładów, ale może przynieść stopę zwrotu na poziomie 10-16 proc.
Temu rozwiązaniu sprzyjają także zmieniające się warunki ekonomiczne – spadek wartości starszych biurowców, wzrost cen mieszkań oraz dynamiczne dojrzewanie rynku PRS. W efekcie coraz więcej właścicieli i inwestorów postrzega konwersję nie jako alternatywę, lecz jako racjonalny sposób odbudowy wartości aktywa i dostosowania go do aktualnych potrzeb rynku – mówi Paweł Szafarczyk, dyrektor, Colliers Define.
Najbardziej radykalnym scenariuszem pozostaje wyburzenie. Jest opłacalne głównie tam, gdzie nowa inwestycja pozwala znacząco zwiększyć powierzchnię użytkową. Kluczowa jest wtedy lokalizacja. To ona może sprawić, że wysokie koszty budowy nowego obiektu zostaną zrekompensowane przez jego atrakcyjność rynkową.