Myślałam, że kupujący poczekają na tańsze mieszkania. Sprzedaż właśnie wystrzeliła
Jeszcze niedawno wydawało mi się, że kupujący będą siedzieć na rękach i czekać na lepsze kredyty albo niższe ceny. Tymczasem patrzę na lipcowe dane i widzę coś zupełnie innego. Sprzedaż nowych mieszkań na największych rynkach była o 36 proc. wyższa niż rok wcześniej i osiągnęła drugi najlepszy wynik w tym roku. Co najciekawsze, ceny prawie się nie ruszyły, a w ofercie nadal czeka blisko 70 tys. lokali. Jeśli ktoś chce dziś negocjować z deweloperem, może trafiać właśnie na całkiem niezły moment.
Przeczytałam w najnowszym Barometrze Cen Mieszkań przygotowanym przez Tabelaofert.pl, że wakacje nie ostudziły aktywności kupujących, a lipcowy wynik potwierdził wcześniejsze sygnały poprawy koniunktury.
Lipiec przyniósł bardzo dobry wynik sprzedaży na rynku nowych mieszkań. Na siedmiu największych rynkach klienci nabyli blisko 4,4 tys. lokali. Był to drugi najlepszy miesięczny wynik sprzedaży w 2026 roku – więcej mieszkań, i to zaledwie o około 100, kupiono jedynie w styczniu. W porównaniu z lipcem ubiegłego roku sprzedaż była wyższa o około 36 proc.
Jednocześnie dzięki dużej podaży ceny pozostały stabilne. Średnia cena na siedmiu największych rynkach wyniosła w lipcu 16 117 zł za mkw., czyli zaledwie o 0,2 proc. więcej niż w czerwcu. Od początku roku wzrost wyniósł 2,3 proc., co potwierdza, że mimo poprawy sprzedaży rynek nadal pozostaje w fazie stabilizacji cen.
Przez kilka miesięcy część klientów odkładała decyzję o zakupie mieszkania, licząc na kolejne obniżki stóp procentowych i tańsze kredyty. Tymczasem ostatnie dane pokazują, że warunki finansowania nie poprawiają się już tak jednoznacznie – komentuje Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.
W jego ocenie średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych wzrosło z 5,9 proc. w marcu do 6,1 proc. w lipcu. To niewielka zmiana, ale dla kupujących jest ważnym sygnałem.
Klient patrzy dziś nie tylko na cenę mieszkania, ale również na ofertę banku i coraz częściej może dochodzić do wniosku, że dalsze czekanie nie musi oznaczać lepszych warunków zakupu, a jednocześnie jest dużo gotowych mieszkań na rynku, więc można wprowadzić się i mieszkać na swoim nie płacąc dalej za wynajem – mówi Robert Chojnacki.
Poznań, Trójmiasto i Katowice ze świetnymi wynikami
Największą zmianę sprzedaży odnotowano w Poznaniu. W lipcu klienci kupili tam ponad dwa razy więcej nowych mieszkań niż miesiąc wcześniej. Skala odbicia jest imponująca, choć trzeba pamiętać, że czerwiec był wyjątkowo słabym miesiącem na poznańskim rynku pierwotnym – sprzedaż spadła wtedy o ponad 40 proc.
Mocne odbicie było widoczne również w Trójmieście i Katowicach, gdzie sprzedaż wzrosła o blisko 50 proc. w ujęciu miesięcznym. Szczególnie interesująca jest sytuacja Katowic, ponieważ poprawa sprzedaży nastąpiła tam mimo bardzo wysokiego poziomu podaży i dużej konkurencji między deweloperami.
Na tle pozostałych rynków słabiej wypadły Warszawa i Kraków. W stolicy liczba nabytych mieszkań nieznacznie spadła, natomiast w Krakowie spadek wyniósł kilkanaście procent.
Chojnacki twierdzi, że rosnąca sprzedaż może mieć związek nie tylko z warunkami finansowania, ale również z coraz silniejszą obawą klientów przed wzrostem cen mieszkań. Mimo zapewnień polityków, że rynek został uporządkowany, a oferta mieszkań jest dziś bardzo szeroka, nabywcy wciąż patrzą w przyszłość z niepewnością.
Z badania IBRIS przeprowadzonego dla Tabelaofert wynika, że w czerwcu 48 proc. ankietowanych spodziewało się wzrostu cen mieszkań, podczas gdy w lutym było to 38 proc. Jeżeli klient jednocześnie nie widzi wyraźnej poprawy warunków kredytowych i obawia się wyższych cen za kilka miesięcy, odkładanie zakupu przestaje być dla niego oczywistą strategią – mówi Robert Chojnacki.
Chociaż jego zdaniem obawy kupujących są wyolbrzymione.
W lipcu trafiło do sprzedaży blisko 4,6 tys. nowych mieszkań
W lipcu do sprzedaży trafiło blisko 4,6 tys. nowych mieszkań. Najwięcej nowych lokali wprowadzono w Warszawie prawie 1,5 tys. oraz w Trójmieście, gdzie na rynek trafiło blisko 1,2 tys. mieszkań.
Skala nowej podaży była jednak nadal większa niż sprzedaż, pomimo silnego wzrostu ilości sprzedanych lokali. Różnica pomiędzy liczbą mieszkań wprowadzonych do oferty a liczbą lokali kupionych przez klientów wyniosła jednak tylko niespełna 200 mieszkań. Dla porównania jeszcze w kwietniu nowa podaż przewyższała sprzedaż o ponad 1,3 tys. lokali.
Na koniec lipca na siedmiu największych rynkach dostępnych było blisko 70 tys. nowych mieszkań. Coraz większą część tej oferty stanowią lokale gotowe do odbioru, które odpowiadały za 25,6 proc. wszystkich dostępnych mieszkań.
Według ekspertów najwyższy udział gotowych lokali odnotowano w Łodzi, gdzie zbliża się on do 40 proc., a w Katowicach gotowe jest co trzecie oferowane mieszkanie. Najmniejszy udział takich lokali występuje w Trójmieście około 15 proc. tamtejszej oferty.
Wysoka podaż nadal daje kupującym bardzo dużą przewagę. Szczególnie istotny jest rosnący udział mieszkań gotowych do odbioru, bo im dłużej pozostają w ofercie, tym większa presja na skuteczną sprzedaż i tym większa przestrzeń dla klienta do porównywania ofert, negocjowania warunków i wyboru mieszkania najlepiej dopasowanego do jego potrzeb – wyjaśnia Katarzyna Tworska dyrektor zarządzający Rednet Partners.
I dodaje, że faktycznie sprzedaż ruszyła, zwłaszcza w Warszawie gdzie sprzedali w lipcu rekordową ilość lokali.
Więcej wiadomości na temat mieszkań można przeczytać w Bizblog Spider's Web:
Ceny mieszkań w lipcu stanęły w miejscu
W lipcu w żadnym z analizowanych miast nie odnotowano znaczących zmian średnich cen mieszkań. Największy wzrost pojawił się w Katowicach, gdzie średnia cena ofertowa zwiększyła się o 1,1 proc.
Eksperci wskazują, że nie był to jednak efekt szerokich podwyżek cenników, lecz przede wszystkim zmian w strukturze dostępnej oferty – szybciej sprzedawały się tańsze mieszkania, przez co w ofercie zwiększył się udział droższych lokali. Na pozostałych rynkach miesięczne zmiany średnich cen mieściły się w przedziale od -1 proc. do +1 proc.
Znacznie większe różnice widać dopiero w porównaniu z końcem 2025 roku. Od grudnia najmocniej wzrosła średnia cena we Wrocławiu o 4,8 proc. W Warszawie wzrost wyniósł 3,3 proc. Po przeciwnej stronie znalazła się Łódź, gdzie średnia cena była o 2 proc. niższa niż pod koniec ubiegłego roku.
Dzisiejszy rynek pokazuje, jak łatwo średnia cena może wprowadzać w błąd. Jeżeli szybciej sprzedają się tańsze lokale, średnia cena mieszkań pozostających w ofercie rośnie, nawet bez zmian w cennikach. Segment popularny pozwala więc znacznie lepiej ocenić, czy na rynku rzeczywiście pojawia się presja cenowa – zauważa Ewa Palus, główna analityczka portalu Tabelaofert.
W większości analizowanych miast miesięczne wahania nie przekraczały 0,5 proc. Wyjątkiem była Łódź, gdzie średnia cena mieszkań z segmentu popularnego spadła o około 1 proc. Katowice ponownie wyróżniały się wzrostem, ale również tutaj był on w dużej mierze efektem zmian w strukturze dostępnej oferty, a nie szerokich podwyżek cenników.
Lipiec był dobrym miesiącem sprzedażowo, ale nie zmienia to faktu, że rynek nadal funkcjonuje przy bardzo wysokiej podaży i dużej konkurencji o klienta. To właśnie dlatego nie spodziewam się, żeby jeden mocny miesiąc uruchomił falę podwyżek cen – ocenia Robert Chojnacki.
Zdaniem eksperta Indeks Nastrojów Deweloperów pokazuje, że branża odzyskuje wiarę w sprzedaż, ale po stronie cen pozostaje ostrożna. I to jest racjonalne podejście. Przy tak szerokiej ofercie próba szybkiego podnoszenia cen mogłaby bardzo łatwo ponownie wydłużyć decyzje zakupowe i osłabić sprzedaż.
Obecny poziom cen wydaje się dziś akceptowalny dla kupujących, a dla deweloperów najważniejsze będzie utrzymanie tempa sprzedaży, niemaksymalizowanie ceny za wszelką cenę. Zwłaszcza że sytuacja na rynkach regionalnych nie jest tak dobra, jak na przykład w Warszawie – podsumowuje Robert Chojnacki.
Pierwsze szlify zdobywała w mediach powiatowych. W Bizblog.pl najczęściej pisze o handlu, biznesie, nieruchomościach. Kocha sarkazm, czarny humor i muzykę, bez której nie potrafi żyć.