Polska to nie Hiszpania. Takie straszenie to manipulacja
Ostatnio często słyszę, że najem mieszkań na doby paraliżuje nasze miasta. Przeanalizowałam dane i okazuje się, że daleko nam do Porto czy Lizbony. Mam wrażenie, że ślepe kopiowanie zachodnich zakazów uderzy Polaków mocno po kieszeni.
W 2025 roku za pośrednictwem Airbnb, Booking.com i Expedii w całej Unii Europejskiej zarezerwowano około 952 mln noclegów – o 11,4 proc. więcej niż rok wcześniej. Polska odpowiadała za 44,4 mln z nich.
W liczbach bezwzględnych oznacza to znaczący rynek, ale dystans do największych krajów turystycznych pozostaje duży. We Francji liczba noclegów zarezerwowanych przez platformy wyniosła około 212,6 mln w Hiszpanii 189,5 mln, a we Włoszech 138,7 mln. Więcej niż w Polsce odnotowano również w Niemczech, Grecji i Portugalii.
Gdzie naprawdę skupia się najem krótkoterminowy?
Polski rynek najmu krótkoterminowego różni się od wielu rynków południa Europy nie tylko skalą, ale również strukturą popytu. W Polsce bardzo dużą część klientów stanowią turyści krajowi osoby podróżujące po kraju na urlopy, krótkie wyjazdy i weekendy.
W 2024 roku spośród noclegów rezerwowanych za pośrednictwem platform 23,7 mln przypadło na turystów krajowych, a 15,3 mln na zagranicznych. Oznacza to, że około sześciu na dziesięć noclegów było związanych z ruchem krajowym.
Polski rynek najmu krótkoterminowego różni się od części rynków południa Europy przede wszystkim tym, kto z niego korzysta. U nas większość noclegów generują turyści krajowi – komentuje Ewa Palus, główna analityk Tabelaofert.
Zdaniem ekspertki w tej grupie istotną rolę odgrywają rodziny, dla których mieszkanie lub apartament jest często alternatywą dla kilku pokoi hotelowych – daje większą przestrzeń, kilka miejsc do spania i możliwość przygotowania posiłków. Dlatego zmiany w dostępności takiej oferty będą miały bezpośrednie znaczenie również dla krajowej turystyki.
Ograniczenie liczby mieszkań dostępnych w najmie krótkoterminowym oznaczałoby mniejszy wybór noclegów, a przy utrzymującym się popycie mogłoby zwiększyć presję na ceny. W przypadku rodzin koszt całego pobytu ma szczególne znaczenie przy wyborze między wypoczynkiem w Polsce a wyjazdem zagranicznym.
Jeżeli koszt tygodnia nad Bałtykiem czy na Mazurach zacznie zbliżać się do kosztu wyjazdu do Turcji lub Grecji, część klientów wybierze zagranicę. W takim scenariuszu konsekwencje dotyczą nie tylko właścicieli mieszkań – mówi Robert Chojnacki, założyciel Tabelaofert.
Zwraca uwagę na to, że mniejszy krajowy ruch turystyczny oznacza również mniejsze przychody restauracji, lokalnych usług i całych miejscowości turystycznych. Dlatego skutki regulacji trzeba analizować szerzej niż wyłącznie przez pryzmat rynku najmu.
W Polsce najem krótkoterminowy skupia się przede wszystkim w kilku dużych miastach i popularnych miejscowościach turystycznych. To nie jest zjawisko, które ma taką samą skalę w całym kraju. Dlatego regulacje powinny odpowiadać na lokalną sytuację, a nie obejmować wszystkich jednakowymi ograniczeniami.
Najwięcej ofert najmu krótkoterminowego znajduje się w Warszawie – 10,5 tys., Krakowie – 7,8 tys. oraz Gdańsku – 6,8 tys. Dużą liczbę ofert odnotowano również we Wrocławiu, powiecie kołobrzeskim, Zakopanem, Poznaniu, Gdyni i Świnoujściu.
O rzeczywistej skali zjawiska lepiej niż liczby bezwzględne mówi jednak koncentracja ofert. W Sopocie przypada około 65,5 oferty na km² miasta, w Gdańsku 19,2, w Krakowie 18,4, w Świnoujściu 13,5, a w Warszawie 13,4.
Overtourism wciąż omija polskie miasta
Na tle największych turystycznych miast Europy nawet najwyższe polskie wskaźniki pozostają umiarkowane. W Porto na 1 km² przypada około 298 ofert, w Lizbonie 201, w Kopenhadze 171, a w Barcelonie 152. Także Wiedeń, często przywoływany jako wzór aktywnej polityki mieszkaniowej, notuje około 30 ofert na km², czyli ponad dwukrotnie więcej niż Warszawa.
Najem krótkoterminowy jest zjawiskiem lokalnym. Może być realnym problemem w konkretnym budynku, dzielnicy czy miejscowości turystycznej, gdzie takich lokali jest dużo, ale nie jest problemem całego rynku mieszkaniowego – wyjaśnia Robert Chojnacki.
Twierdzi też, że jego skala nie uzasadnia też przypisywania mu istotnego wpływu na dostępność i ceny mieszkań w skali całego rynku. Dlatego regulacje powinny być projektowane lokalnie i odpowiadać na rzeczywistą koncentrację najmu krótkoterminowego.
Nawet w poszczególnych miastach oferty nie są rozłożone równomiernie.
W Warszawie najem krótkoterminowy skupia się głównie w centrum oraz w rejonie biznesowym, m.in. wokół Ronda ONZ i Ronda Daszyńskiego. Wskazuje to, że korzystają z niego nie tylko turyści, ale również osoby przyjeżdżające do stolicy służbowo. W Krakowie najwięcej ofert znajduje się przede wszystkim wokół Starego Miasta i Kazimierza.
W Gdańsku widać dwa główne obszary: centrum miasta i pas nadmorski. Centrum przyciąga zarówno turystów, jak i osoby podróżujące służbowo, natomiast okolice morza są mocniej związane z wyjazdami wakacyjnymi i sezonem letnim.
Te porównania pokazują, że automatyczne przenoszenie do Polski rozwiązań tworzonych dla Barcelony czy innych miast zmagających się z overtourismem nie znajduje uzasadnienia w skali zjawiska. Warunki na poszczególnych rynkach są po prostu inne – uważa Ewa Palus.
Co więcej, ekspertka wspomina, że same ograniczenia liczby lokali w najmie krótkoterminowym nie rozwiązują bezpośrednio problemu uciążliwych zachowań części turystów – hałasu, imprez czy zakłócania spokoju mieszkańców.
Jak skutecznie ukrócić patologie najmu na doby
Nie oznacza to, że rynek najmu krótkoterminowego nie wymaga uporządkowania. Tam, gdzie takich lokali jest dużo, mogą pojawiać się konflikty z mieszkańcami. Dlatego regulacje powinny przede wszystkim dawać realne narzędzia do reagowania na takie sytuacje.
Potrzebna jest dokładna ewidencja lokali, ich jednoznaczna identyfikacja, lepsza współpraca platform z samorządami i skuteczne sankcje za łamanie zasad. Samo oddanie decyzji wspólnotom mieszkaniowym nie musi rozwiązać problemu.
W budynku, w którym właściciele mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo mają większość i zgadzają się na dalsze prowadzenie takiej działalności, pozostali mieszkańcy nadal mogą mieć ograniczone możliwości reagowania na uciążliwe zachowania gości. Jeśli dochodzi do powtarzających się naruszeń, potrzebne są narzędzia pozwalające szybko reagować i egzekwować odpowiedzialność.
Więcej wiadomości na temat nieruchomości można przeczytać w Bizblog Spider's Web:
Nowy wymóg dla najmu krótkoterminowego
Regulacja powinna więc skupiać się nie tylko na ograniczaniu najmu, ale również na tym, żeby było wiadomo, kto wynajmuje lokal i kto w nim przebywa. W hotelu pobyt gościa jest rejestrowany. Przy najmie krótkoterminowym standard identyfikacji także powinien być odpowiednio uregulowany.
Kwestia identyfikacji osób korzystających z najmu krótkoterminowego ma znaczenie nie tylko z punktu widzenia porządku w budynku. W obecnej sytuacji geopolitycznej, przy rosnących napięciach i odnotowywanych przypadkach dywersji, powinna być również elementem dyskusji o regulacji tego rynku – podsumowuje Robert Chojnacki, założyciel Tabelaofert.
I dodaje, że tymczasem ten aspekt pozostaje na marginesie debaty, która koncentruje się przede wszystkim na ograniczaniu najmu krótkoterminowego. Potrzebny jest natomiast system, który pozwala nie tylko kontrolować skalę rynku, ale również identyfikować jego uczestników i skutecznie reagować na konkretne naruszenia.
Pierwsze szlify zdobywała w mediach powiatowych. W Bizblog.pl najczęściej pisze o handlu, biznesie, nieruchomościach. Kocha sarkazm, czarny humor i muzykę, bez której nie potrafi żyć.