Podatek katastralny w Polsce. Ile trzeba będzie zapłacić?
Podatek katastralny, czyli podatek od wartości mieszkania, ma dać gminom więcej pieniędzy, ale może być trudny do udźwignięcia dla wielu Polaków zwłaszcza dla osób o niskich dochodach. Dlatego, zamiast wprowadzać go dla wszystkich, rozważa się opodatkowanie tylko drugiego lub kolejnego mieszkania, by bardziej obciążyć inwestorów, a nie w zwykłych właścicieli.
Podatek katastralny to w dyskusji o przyszłości polskiego rynku mieszkaniowego jeden z najbardziej kontrowersyjnych pomysłów.
Zdaniem Antona Bubiela, eksperta rynku mieszkaniowego w SonarHome, w odróżnieniu od obecnego systemu, w którym wysokość podatku zależy od powierzchni nieruchomości, kataster opiera się na wartości rynkowej lokalu lub domu. Takie rozwiązanie funkcjonuje w wielu krajach Unii Europejskiej, gdzie stawki wahają się zazwyczaj między 0,5 a 3 proc. rocznie.
W Polsce obecne obciążenia są symboliczne i właściciel 100-metrowego mieszkania płaci rocznie nieco ponad sto złotych. Gdyby jednak wprowadzono podatek katastralny w wysokości 1 proc. wartości nieruchomości, to stawka dla właściciela tego samego mieszkania w Warszawie wyniosłaby już około 15 tysięcy złotych rocznie - mówi Anton Bubiel.
Ekspert uważa, że różnica jest diametralna. Kataster oznaczałby radykalny wzrost obciążeń w stosunku do obecnych stawek, i to właśnie budzi największe emocje w debacie publicznej i podaje dla przykładu, że posiadanie domu w mniejszej miejscowości, wartego 700 tys. zł, oznaczałoby konieczność zapłaty podatku w wysokości 7 tys. rocznie. To kwoty, które dla wielu gospodarstw mogą być trudne do udźwignięcia.
Podatek katastralny jako odpowiedź na rosnące ceny mieszkań
Według Bubiela powodów, dla których temat katastru wraca, jest kilka. Po pierwsze, obserwujemy gwałtowny wzrost cen mieszkań napędzany m.in. przez programy kredytowe. Po drugie, w Polsce mieszkania stały się swoistym złotem - główną lokatą kapitału.
Wynika to ze słabo rozwiniętego rynku inwestycyjnego oraz negatywnych doświadczeń z polisolokatami czy obligacjami. W efekcie ci, którzy mają gotówkę lub zdolność kredytową, kupują nieruchomości, bo historycznie ich wartość rosła i dawała zysk przewyższający inflację. Niektórzy wynajmują mieszkania i generują bieżące dochody, inni po prostu je trzymają, licząc na wzrost wartości - tłumaczy Anton Bubiel.
W jego ocenie podatek katastralny miałby zmniejszyć atrakcyjność takiego inwestycyjnego podejścia i poprawić dostępność mieszkań dla osób kupujących je w celu zaspokojenia własnych potrzeb. Nie można też pominąć głosu instytucji międzynarodowych – OECD i MFW od lat wskazują, że obecny system opodatkowania nieruchomości jest nieefektywny, nie odzwierciedla rzeczywistej wartości majątku i generuje znikome wpływy w relacji do PKB.
Kto może skorzystać a kto stracić na podatku katastralnym
Jak wyjaśnia ekspert, kataster niesie ze sobą zarówno szanse, jak i poważne ryzyka.
Z jednej strony mógłby ostudzić rynek, zatrzymać niekontrolowany wzrost cen i zwiększyć dochody samorządów, które po obniżkach podatków dochodowych cierpią na chroniczne niedofinansowanie. Dodatkowe wpływy mogłyby zostać przeznaczone na budownictwo mieszkaniowe czy lokalną infrastrukturę - twierdzi Anton Bubiel.
Z drugiej strony zaznacza on, że taki podatek mógłby oznaczać gwałtowny wzrost czynszów, bo właściciele lokali na wynajem próbowaliby przerzucić dodatkowe koszty na najemców.
Dla osób mieszkających we własnych mieszkaniach oznaczałby on natomiast nowe, często bardzo wysokie obciążenia. Najbardziej narażeni byliby emeryci i osoby o niskich dochodach, które posiadają wartościowe nieruchomości, ale nie dysponują bieżącą gotówką. To klasyczny przykład assetrich, cashpoor, gdzie właściciele mogliby być zmuszeni do zadłużania się, a nawet sprzedaży mieszkań, by poradzić sobie z podatkiem - szacuje ekspert z SonarHome.
Warto w tej dyskusji spojrzeć szerzej i ocenić konsekwencje dla całego rynku mieszkaniowego.
Ekspert podkreśla też, że kataster mógłby doprowadzić do masowej sprzedaży pustostanów, których w Polsce jest ponad 1,8 mln. Nawet jeśli na rynek trafiłaby tylko część z nich, to i tak oznaczałoby to istotny wzrost podaży i korektę cen sięgającą nawet 50 proc. Taki szok mógłby mieć też poważne skutki dla banków – spadek wartości nieruchomości oznacza spadek wartości zabezpieczeń kredytów hipotecznych, co odbiłoby się na bilansach instytucji finansowych.
Więcej wiadomości na temat nieruchomości można przeczytać poniżej:
Kontrowersje wokół katastru
Rozmawiając o katastrze, trzeba też pamiętać o aspekcie politycznym. W Polsce około 87 - 90 proc. gospodarstw domowych żyje we własnych lokalach, co oznacza, że powszechny podatek katastralny dotknąłby kilkunastu milionów obywateli. To rozwiązanie absolutnie kontrowersyjne, które uderzałoby w szeroki elektorat. Dlatego nikt realnie nie mówi dziś o wariancie obejmującym wszystkie nieruchomości - wylicza Anton Bubiel.
I zwraca uwagę na to, że najczęściej rozważane są scenariusze ograniczone – opodatkowanie drugiego lub trzeciego mieszkania. Taki wariant pozwala chronić właścicieli jednego lokalu, a jednocześnie obciąża przede wszystkim inwestorów i rentierów. Wpływy do budżetu byłyby niższe niż w wariancie powszechnym, ale nadal istotne – od kilku do kilkunastu miliardów złotych rocznie – zaś skutki społeczne mniej drastyczne.
Ekspert zadaje sobie też pytanie, czy zatem podatek katastralny to dobra droga?
Według niego odpowiedź nie jest prosta. Z jednej strony wydaje się, że to rozwiązanie jest bardziej sprawiedliwe niż obecny ryczałt, bo lepiej odzwierciedla faktyczny majątek obywateli. Z drugiej jednak, jego wprowadzenie bez odpowiedniego przygotowania mogłoby przynieść więcej szkody niż pożytku. Oznacza co prawda większe wpływy do gmin i uspokojenie rynku, ale też może nieść ze sobą ryzyko gwałtownego wzrostu obciążeń i destabilizacji rynku.
Jeśli temat ma wracać na poważnie, to moim zdaniem potrzebne są szerokie konsultacje, stopniowe wdrażanie nowych rozwiązań i wprowadzenie ulg dla grup wrażliwych – seniorów, rodzin wielodzietnych czy osób z niepełnosprawnościami. Alternatywą mogłoby być wprowadzenie podatku od pustostanów, który zmusiłby właścicieli do efektywnego wykorzystania nieruchomości, lub progresywnego podatku od wartości, a nie od liczby mieszkań - podsumowuje Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome.
I dodaje, że Polska specyfika jest taka, że mieszkania są podstawową formą lokowania kapitału, dlatego wszelkie zmiany muszą być wprowadzane powoli i ostrożnie. W przeciwnym razie, zamiast stabilizacji możemy doczekać się szoku, który uderzy zarówno we właścicieli, jak i w najemców.
