Banki kuszą niższym oprocentowaniem hipotek. Ale na kredyt od ręki nie licz
Banki znów oferują tańsze kredyty mieszkaniowe. Nie oznacza to jednak, że o hipotekę jest łatwiej. Zdolność kredytowa spadła w ciągu ostatniego miesiąca o ponad 20 tys. zł. A może być jeszcze gorzej.
Trzyosobowa rodzina z miesięcznym dochodem 13 081 zł netto może obecnie pożyczyć przeciętnie około 984 tys. zł – wyliczył Bartosz Turek, niezależny analityk rynku nieruchomości.
984 tys. zł to mediana wyników przekazanych przez banki oraz uzyskanych z ich kalkulatorów kredytowych. Oznacza to, że połowa badanych instytucji byłaby gotowa pożyczyć takiej rodzinie więcej, a połowa mniej. Jeszcze miesiąc wcześniej wynik przekraczał milion złotych. Mimo spadku jest nadal o ponad 10 proc. wyższy niż przed rokiem.
Banki znowu oferują kredyty ze stałym oprocentowaniem poniżej 6 proc., ale nie poprawiło to zdolności kredytowej. Ta jest niższa niż przed miesiącem – wskazuje Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości.
Hipoteki z „piątką z przodu”
Przeciętne oprocentowanie kredytu mieszkaniowego z okresowo stałą stopą wyniosło w lipcu 5,91 proc. Średnia stawka dla hipoteki ze zmiennym oprocentowaniem była niewiele niższa i sięgnęła 5,78 proc. Różnica wynosi więc 0,13 pkt proc. Mimo symbolicznej rozmiarów to ważna zmiana, ponieważ jeszcze kilka lat temu kredyty ze stałą stopą były wyraźnie droższe od ofert ze stopą zmienną.
Turek tłumaczy, że banki mogły obniżyć oprocentowanie po czerwcowym uspokojeniu sytuacji na Bliskim Wschodzie. Rozmowy Stanów Zjednoczonych z Iranem oraz częściowe otwarcie cieśniny Ormuz ograniczyły obawy o dalszy wzrost cen ropy, inflacji i stóp procentowych.
Dzięki temu spadły notowania pięcioletnich kontraktów IRS. To jeden ze wskaźników, na które banki patrzą przy ustalaniu cen kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem. Gdy IRS spada, bankom łatwiej obniżyć oprocentowanie nowych hipotek.
W efekcie notowania kontraktów terminowych na stopę procentową spadły tak wyraźnie, że banki znowu mogły zaproponować kredyty ze stałym oprocentowaniem z „piątką z przodu” – zauważa Bartosz Turek.
Analityk od razu studzi jednak optymizm. Podkreśla, że poprawa nastąpiła po okresie deeskalacji, który nie okazał się trwały. W lipcu konflikt ponownie się zaostrzył, a ceny surowców energetycznych zaczęły rosnąć.
Problem w tym, że w lipcu na Bliskim Wschodzie znowu doszło do eskalacji konfliktu. Trudno więc ocenić, czy oprocentowanie kredytów mieszkaniowych utrzyma się poniżej psychologicznej bariery 6 proc. – ostrzega Bartosz Turek.
Tańszy kredyt, ale bank pożyczy mniej
Na pierwszy rzut oka dane mogą wydawać się sprzeczne. Skoro oprocentowanie kredytów spada, zdolność kredytowa powinna rosnąć. Niższa rata pozwala przecież obsłużyć większy dług. Tak się jednak nie stało. Mediana zdolności spadła z ponad miliona złotych do około 984 tys. zł. Nie pomogły rosnące wynagrodzenia. Bartosz Turek zauważa, że przeciętna płaca w przedsiębiorstwach rosła w maju i czerwcu w tempie zbliżonym do 6 proc. r/r. Zarobki rosły więc szybciej niż inflacja.
Więcej naszych wpisów o kredytach mieszkaniowych
Banki nie liczą jednak zdolności wyłącznie na podstawie pensji i oprocentowania. Uwzględniają też między innymi koszty utrzymania, liczbę osób w gospodarstwie domowym, inne zobowiązania klienta i własne wewnętrzne zasady oceny ryzyka.
Turek wskazuje, że na decyzje banków wpływa także niepewność dotycząca dalszych zmian stóp procentowych. Jeszcze w maju rynek dopuszczał możliwość podwyżek. Na przełomie czerwca i lipca wróciły oczekiwania na obniżki, ale później notowania kontraktów ponownie wzrosły.
Szanse na zmiany stóp procentowych na pstrym koniu jeżdżą – podsumowuje ekspert.
Analitycy banków pozostają spokojniejsi niż rynek. Zdaniem Turka większość z nich od początku konfliktu zakładała, że Rada Polityki Pieniężnej nie będzie musiała podnosić stóp. Po ostatnim posiedzeniu RPP pojawiły się nawet spekulacje o symbolicznym cięciu po wakacjach.
Warunkiem były jednak dalsze dobre informacje o inflacji i gospodarce. Ponowny wzrost cen ropy i gazu może ten scenariusz przekreślić.
Jeśli sytuacja ta się utrzyma, to płonne mogą okazać się nadzieje na cięcia stóp procentowych jeszcze w tym roku – uważa Bartosz Turek.
Jeden bank da ponad milion, inny o 117 tys. zł mniej
Różnice między wynikami poszczególnych banków są duże. Najwyższą zdolność kredytową zadeklarował ING. Modelowa rodzina mogłaby pożyczyć tam maksymalnie 1 061 491 zł. W Credit Agricole zdolność wyniosła 1 040 740 zł, a w Banku Pekao 1 029 900 zł. Powyżej miliona znalazły się więc trzy instytucje. BNP Paribas wyliczył zdolność na 990 003 zł, a Alior Bank na 983 717 zł. W mBanku modelowa rodzina mogłaby otrzymać 958 327 zł, a w Erste 953 668 zł.
Najniższy wynik pokazały PKO Bank Polski oraz PKO Bank Hipoteczny. W obu przypadkach było to 944 450 zł. Różnica między skrajnymi ofertami przekracza zatem 117 tys. zł. Turek zwraca uwagę, że nawet banki liczące zdolność najbardziej ostrożnie deklarują możliwość pożyczenia rodzinie około 950 tys. zł. Większość wyników skupia się natomiast w pobliżu miliona złotych.
Nie znaczy to jednak, że najwyższa zdolność automatycznie oznacza najlepszą ofertę. ING, który zadeklarował najwyższą możliwą kwotę kredytu, może sfinansować maksymalnie 80 proc. ceny nieruchomości. Klient musi więc mieć co najmniej 20 proc. wkładu własnego. Podobny limit obowiązuje w BNP Paribas.
Większość pozostałych banków może sfinansować do 90 proc. ceny mieszkania. W takim przypadku wystarczy 10-procentowy wkład własny. Rodzina może więc mieć ponad milion złotych zdolności, a mimo to nie dostać kredytu na wybrane mieszkanie, ponieważ zabraknie jej gotówki na wymagany wkład.
Milion kredytu dla niemal idealnej rodziny
Wyniki badania nie pokazują sytuacji przeciętnego polskiego gospodarstwa domowego. Przyjęto w nim bardzo korzystny profil klientów.
Modelowa rodzina to małżeństwo z jednym dzieckiem. Oboje rodzice od trzech lat pracują na pełnych etatach i mają umowy na czas nieokreślony. Łącznie otrzymują 13 081 zł netto miesięcznie.
Nie mają żadnych kredytów, limitów w rachunkach ani kart kredytowych. Ich historia kredytowa jest pozytywna. Posiadają samochód o wartości 40 tys. zł, a miesięczne koszty utrzymania deklarują na poziomie zaledwie 2 tys. zł.
Turek przyznaje, że są to założenia optymistyczne. Dochód jest wyższy niż zarobki większości Polaków, a przyjęte wydatki rodziny bardzo niskie. Profil został jednak zbudowany w ten sposób celowo.
Analityk wyjaśnia, że badanie ma pokazywać zmiany podejścia banków do tego samego klienta niezależnie od koniunktury. Zbyt ostrożne założenia mogłyby sprawić, że w słabszym okresie rodzina nie miałaby zdolności w części banków, co utrudniłoby porównywanie wyników w czasie.
Nie patrz tylko na maksymalną kwotę
Najwyższa deklarowana zdolność może wyglądać efektownie, ale nie powinna być jedynym kryterium wyboru banku. Znaczenie mają również oprocentowanie, prowizje, ubezpieczenia, obowiązek korzystania z dodatkowych produktów oraz całkowity koszt kredytu. Liczy się także tempo analizowania wniosku i możliwość negocjowania warunków.
Choć jest to truizm, to patrzenie na ofertę hipoteczną tylko przez pryzmat deklarowanej zdolności kredytowej może okazać się błędem – podkreśla Bartosz Turek.
I przypomina, że bank może zaoferować niższe oprocentowanie w zamian za dodatkowe warunki. Klient może zostać zobowiązany do otwarcia rachunku, przelewania na niego wynagrodzenia, używania karty albo zakupu ubezpieczenia.
Instytucje różnią się również podejściem do określonych zawodów, energooszczędnych nieruchomości i klientów korzystających z kilku produktów jednocześnie.
Banki mogą być skłonne zaproponować nam tańszy kredyt w zamian za stawianie wyższych wymagań lub związanie się z daną instytucją innymi produktami – zauważa Bartosz Turek.
Dlatego milion złotych zdolności należy traktować jako górny limit, a nie zachętę do pożyczenia całej kwoty. Zwłaszcza że hipoteczna odwilż może okazać się krótkotrwała.
Szef redakcji Bizblog.pl. W mediach od 30 lat. Pisze o małym biznesie, podatkach i finansach osobistych. Do Spidersweb.pl przeszedł z Wirtualnej Polski, gdzie najpierw był szefem wydawców Money.pl, a potem zastępcą redaktora naczelnego. Pierwszą posadę w mediach dostał w „Gazecie Wyborczej”, pracował w „Pulsie Biznesu”, „Życiu”, miesięczniku „Pieniądz”, „Businessman Magazine”, Miesięczniku Finansowym „BANK”. W tym ostatnim był redaktorem prowadzącym kilku edycji prestiżowych raportów „Największe banki w Polsce“ oraz „IT@BANK”.