Wielkie polowanie na mieszkania. Na jedno łóżko przypada 13 studentów
Na rynku najmu trwa właśnie gorący okres – ponad 1,3 mln studentów szuka lokum. Drastyczny deficyt akademików nakręca popyt na mieszkania, a inwestorzy odpowiadają na ten boom, przerabiając stare biurowce na akademiki.
Według danych analizowanych przez Colliers, w roku akademickim 2025/2026 na polskich uczelniach studiowało około 1,323 mln osób, w tym blisko 102 tys. studentów zagranicznych. Jeszcze dekadę temu było ich ok. 57 tys. Po rekordowym roku akademickim 2024/2025 (ok. 109 tys.) ich liczba nieco spadła, ale cudzoziemcy wciąż stanowią ok. 8 proc. wszystkich studentów.
Największym ośrodkiem akademickim pozostaje Warszawa z około 256 tys. studentów, przed Krakowem (136 tys.), Wrocławiem (129 tys.) i Poznaniem (126 tys.). Po latach spadków liczba studentów w Polsce znów rośnie – według GUS w ciągu roku przybyło ich blisko 43 tys. (+3,3 proc.).
Dodatkowym czynnikiem wspierającym popyt na najem mieszkań jest znaczący wzrost liczby osób kończących edukację średnią i wchodzących w kolejne etapy kształcenia lub na rynek pracy.
W 2026 r. maturę zdało ok. 281 tys. osób, czyli o ponad 60 tys. więcej niż rok wcześniej. Przełoży się to na wzrost liczby osób rozpoczynających studia, choć skala tego wzrostu będzie niższa od wzrostu liczby maturzystów. Przy ok. 451 tys. osób przyjętych na pierwszy rok studiów w roku akademickim 2025/2026 realny wzrost liczby nowych studentów może wynieść raczej kilkadziesiąt tysięcy niż pełne 60 tys. osób.
Wynajem, akademik czy własne M?
Dane Colliers pokazują, że 37 proc. studentów mieszka w wynajmowanych mieszkaniach lub domach, co oznacza około 490 tys. osób korzystających z rynku najmu.
Najczęściej dzielą mieszkanie z jedną osobą (41 proc. wynajmujących), 27 proc. wynajmuje pojedynczy pokój, a co dziesiąty całe mieszkanie samodzielnie. 11 proc. studentów mieszka w akademikach a 9 proc. w uczelnianych i jedynie około 2 proc. w prywatnych domach studenckich (PBSA). Łącznie ponad połowa studentów ponosi koszty zakwaterowania.
Co więcej, około 3/4 nowych umów najmu zawieranych przez studentów przypada na okres od sierpnia do października, co tradycyjnie przekłada się na sezonowy wzrost aktywności na rynku mieszkaniowym w największych miastach akademickich.
W Polsce funkcjonuje dziś rynek prywatnego najmu dla blisko pół miliona studentów. To grupa większa niż populacja wielu polskich miast i jedna z najważniejszych sił napędzających popyt mieszkaniowy w największych ośrodkach akademickich – mówi Michał Witkowski, Director, Living Services w Colliers.
W jego ocenie połowa nowych umów, co roku, podpisywana jest w ciągu zaledwie trzech-czterech miesięcy, od lipca do października. To zjawisko ma realny wpływ zarówno na cały rynek najmu.
Popyt na prywatne akademiki wciąż przewyższa podaż
Rosnąca mobilność studentów i rozwój międzynarodowej edukacji wspierają dynamiczny rozwój sektora PBSA (Purpose-Built Student Accommodation). Obecnie w Polsce funkcjonuje około 17,7 tys. miejsc w prywatnych akademikach, a kolejne ok. 3 tys. jest w budowie – łącznie to ok. 20,7 tys.
Dla porównania uczelnie oferują około 110 tys. miejsc w tradycyjnych domach studenckich, choć po uwzględnieniu standardu ich realna dostępność jest niższa – to ok. 80 tys. miejsc, z czego ok. 60 tys. w głównych miastach akademickich. Oznacza to, że na jedno miejsce w akademiku – uczelnianym (po uwzględnieniu standardu) lub prywatnym przypada dziś ponad 13 studentów.
Według prognoz Colliers nawet biorąc pod uwagę nowe projekty, które mogą powstać, do 2032 r. ta relacja niemal się nie poprawi (12,8 studenta na miejsce).
Największe zasoby prywatnych akademików znajdują się obecnie w Krakowie i Warszawie (wraz z obiektami w budowie odpowiednio ok. 5 tys. i 4,8 tys. miejsc), a na rynek wchodzą kolejni inwestorzy (np. Ronson), którzy dostrzegają potencjał tego segmentu. Tylko w tym roku w stolicy otwarto dwa nowe obiekty z blisko 1,2 tys. miejsc, co zwiększyło warszawskie zasoby o 38 proc.
Przez ostatnią dekadę polski rynek prywatnych akademików przeszedł drogę od niszowego produktu do pełnoprawnej klasy aktywów przyciągającej kapitał instytucjonalny. Mimo nowych inwestycji popyt nadal przewyższa podaż, a rynek wciąż ma przestrzeń do dalszego rozwoju – zaznacza Michał Witkowski.
Więcej wiadomości na temat nieruchomości można przeczytać w Bizblog Spider's Web:
Studenci napędzają nie tylko najem, ale i sprzedaż
Znaczenie studentów dla rynku mieszkaniowego wykracza jednak poza sam najem. Część rodzin kupuje mieszkania z myślą o zakwaterowaniu dzieci podczas studiów, a następnie wykorzystuje je inwestycyjnie.
Według badania AMRON i WIB we własnym mieszkaniu najczęściej kupionym przez rodziców mieszka 8 proc. studentów, czyli ok. 100 tys. osób. Z kolei właściciele mieszkań wynajmowanych studentom to często inwestorzy kupujący lokale od deweloperów. Oznacza to, że studenci wpływają zarówno na rynek najmu, jak i na rynek sprzedaży mieszkań.
Napływ studentów zwiększa popyt na mieszkania w największych ośrodkach akademickich, szczególnie pod koniec lata, kiedy w krótkim czasie zawierana jest większość nowych umów. Dla wielu młodych osób barierą pozostaje jednak koszt zakwaterowania, a konieczność dzielenia mieszkania jest często ceną za rozpoczęcie samodzielnego życia – wyjaśnia Grzegorz Sielewicz, Główny Ekonomista Colliers w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.
Według niego o dostępności najmu nie decyduje przy tym samo tempo wzrostu czynszów, lecz przede wszystkim ich poziom w relacji do dochodów studentów i możliwości finansowych ich rodzin. W kolejnych latach popyt podtrzymają liczniejsze roczniki wchodzące na uczelnie, ale jego wpływ na czynsze będzie zależał od lokalnej podaży mieszkań i miejsc w akademikach.
Zdaniem ekspertów Colliers znaczenie studentów dla rynku mieszkaniowego będzie rosło. W przyszłym roku na uczelnie trafi kolejny, jeszcze liczniejszy rocznik maturzystów, a według prognoz Colliers liczba studentów w Polsce będzie rosła aż do początku lat 30.
Coraz ważniejsi będą przy tym studenci krajowi – popyt zagraniczny ma swoje granice, dlatego o skali rynku prywatnych akademików zdecydują przede wszystkim Polacy. To oznacza utrzymanie wysokiego popytu zarówno na mieszkania na wynajem, jak i na nowoczesne prywatne akademiki.
Opuszczone biurowce przerobione na pokoje dla studentów
Rosnące zainteresowanie konwersjami starzejących się biurowców wynika w dużej mierze z realnych luk podażowych w innych segmentach rynku nieruchomości. Szczególnie widoczne jest to w sektorze akademików – przy blisko 1,3 mln studentów w Polsce prywatny rynek PBSA oferuje zaledwie kilkanaście tysięcy miejsc, co pokazuje skalę niezaspokojonego popytu.
Konwersja starszego biurowca na funkcję mieszkaniową może być procesem nawet o ponad połowę szybszym niż realizacja nowej inwestycji od podstaw, co istotnie skraca czas wejścia projektu na rynek – uważa Bartosz Jankowski, partner, dyrektor Colliers Define.
I dodaje, że temu rozwiązaniu sprzyjają także zmieniające się warunki ekonomiczne, czyli spadek wartości starszych biurowców, wzrost cen mieszkań oraz dynamiczne dojrzewanie rynku PRS. W efekcie coraz więcej właścicieli i inwestorów postrzega konwersję nie jako alternatywę, lecz jako racjonalny sposób odbudowy wartości aktywa i dostosowania go do aktualnych potrzeb rynku.
Pierwsze szlify zdobywała w mediach powiatowych. W Bizblog.pl najczęściej pisze o handlu, biznesie, nieruchomościach. Kocha sarkazm, czarny humor i muzykę, bez której nie potrafi żyć.