Rewolucja w spółdzielniach mieszkaniowych. Rząd mówi, że to z troski o mieszkańców. Sami oceńcie
Dzisiaj nawet wielomiesięczne zaległości wobec spółdzielni nie muszą skończyć się utratą prawa do mieszkania. Jeżeli dłużnik spłaci wszystko odpowiednio wcześnie, sąd nie może mu tego prawa odebrać. Rząd chce ten bezpiecznik usunąć. Co więcej, zniknąć ma również możliwość odzyskania prawa do lokalu po spłacie całego długu z odsetkami.
Rząd szykuje duży projekt reformy spółdzielczości mieszkaniowej UD311. Projekt, nad którym 17 września obradowała nad nim Rada Ministrów, to prawdziwa rewolucja. Jednaj w cieniu postulowanych od lat zmian, takich jak kadencyjność zarządów, ułatwienie mieszkańcom dostępu do dokumentów czy zdalny udział w walnych zgromadzeniach, znalazło nie mniej ważne, a zdecydowanie najbardziej kontrowersyjne z punktu widzenia lokatorów zaostrzenie prawa dotyczącego dłużników.
Sześć miesięcy długu i spółdzielnia idzie do sądu
Najpierw ważne zastrzeżenie. Nie chodzi tutaj o mieszkanie będące odrębną własnością, lecz o spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Obecnie ustawa przewiduje, że jeżeli członek spółdzielni zalega z opłatami przez co najmniej sześć miesięcy, spółdzielnia może wystąpić do sądu i wygasić mu prawa do lokalu. Mówiąc wprost pozbawić go mieszkania.
Obecne przepisy mają pewien bezpiecznik. Jeżeli najpóźniej przed zamknięciem rozprawy przed sądem pierwszej instancji lokator spłaci wszystkie zaległości, sąd nie może orzec wygaśnięcia prawa. Jeżeli sprawa trafi do apelacji, dłużnik ma czas nawet do zamknięcia rozprawy w drugiej instancji. Autorzy zmian chcą tę zasadę wykreślić.
Oznacza to, że jeśli po wejściu nowych przepisów członek spółdzielni nie będzie przez co najmniej sześć miesięcy płacił czynszu, spółdzielnia skieruje sprawę do sądu, a on ureguluje cały dług przed ogłoszeniem wyroku, nie ochroni go to przed pozbawieniem prawa do mieszkania. Sąd i tak będzie mógł orzec na niekorzyść lokatora.
Więcej o spółdzielniach mieszkaniowych
To nie koniec. Obecne przepisy przewidują jeszcze jeden bezpiecznik. Jeżeli spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania wygasło z powodu niepłacenia należności, dotychczasowy lokator może domagać się jego ponownego ustanowienia, jeżeli spłaci cały dług wraz z odsetkami. (Po warunkiem że prawo do lokalu nie mogło wcześniej zostać ustanowione na rzecz kogoś innego). Ten zapis z ustawy też ma zniknąć.
Rząd: inni mieszkańcy płacą za dłużników
Rząd tłumaczy zmianę ochroną innych członków spółdzielni, przekonując, że spółdzielnia niezależnie od tego, czy konkretny mieszkaniec wnosi opłaty, czy nie, musi regulować rachunki za media i odbiór odpadów. Brakujące pieniądze musi więc pozyskać z innych źródeł (czytaj: od innych członków spółdzielni).
Wskazane przepisy stanowią zbyt daleko idącą ochronę dłużnika i mogą wręcz zachęcać do nieuiszczania opłat – ocenili projektodawcy w uzasadnieniu zmian.
Według rządu obecne rozwiązania mogą więc prowadzić do sytuacji, w której koszty generowane przez jednego mieszkańca faktycznie obciążają pozostałych. Długotrwałe zaległości mogą też uderzyć w płynność finansową całej spółdzielni mieszkaniowej.
Projekt nie odbiera przy tym osobie zadłużonej możliwości obrony przed sądem. Nadal to sąd ma orzekać o wygaśnięciu lokatorskiego prawa do lokalu. Znika natomiast obowiązująca dzisiaj zasada, zgodnie z którą pełna spłata długu na odpowiednim etapie procesu automatycznie zamyka drogę do odebrania tego prawa.
„Rozwiązania są zbyt daleko idące”
Warto jednak zwrócić uwagę, że ta część już podczas konsultacji budziła zastrzeżenia. Krytycznie oceniła ją „Solidarność”, która przyznała, że nierzetelni dłużnicy są problemem spółdzielni, ale proponowane regulacje są za ostre.
Zaproponowane w projekcie rozwiązania są zbyt daleko idące – uznało Prezydium Komisji Krajowej NSZZ „Solidarność”.
Związek zwrócił uwagę, że obecne prawo do ponownego ustanowienia lokatorskiego prawa powstaje dopiero po spłacie całego zadłużenia wraz z odsetkami. Zdaniem Solidarności usunięcie tej możliwości zwiększa ryzyko eksmisji. Organizacja zauważyła, że takie rozwiązanie może stać w sprzeczności z konstytucyjnym obowiązkiem przeciwdziałania bezdomności.
Spółdzielnie mają się zmienić znacznie bardziej
Przepisy dotyczące zadłużonych lokatorów są tylko częścią UD311. Projekt wprowadza również kadencyjność zarządów spółdzielni. Kadencja zarządu i rady nadzorczej będzie mogła trwać maksymalnie cztery lata, choć ta sama osoba będzie mogła być ponownie wybierana bez ustawowego limitu liczby kadencji.
Rozszerzony ma zostać dostęp do dokumentów spółdzielni. Takie uprawnienia mają otrzymać m.in. właściciele mieszkań, którzy nie są członkami spółdzielni, oraz osoby posiadające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jeżeli spółdzielnia odmówi udostępnienia dokumentów, zainteresowany będzie mógł zwrócić się do sądu rejestrowego.
Projekt przewiduje ponadto możliwość zdalnego uczestnictwa i głosowania podczas walnego zgromadzenia, a także przywrócenie zebrań przedstawicieli jako alternatywy dla walnego, jeżeli tak zdecydują członkowie spółdzielni.
Fot. Arek Braumberger/Bizblog
Szef redakcji Bizblog.pl. W mediach od 30 lat. Pisze o małym biznesie, podatkach i finansach osobistych. Do Spidersweb.pl przeszedł z Wirtualnej Polski, gdzie najpierw był szefem wydawców Money.pl, a potem zastępcą redaktora naczelnego. Pierwszą posadę w mediach dostał w „Gazecie Wyborczej”, pracował w „Pulsie Biznesu”, „Życiu”, miesięczniku „Pieniądz”, „Businessman Magazine”, Miesięczniku Finansowym „BANK”. W tym ostatnim był redaktorem prowadzącym kilku edycji prestiżowych raportów „Największe banki w Polsce“ oraz „IT@BANK”.