Banki wprowadzają hipoteki oparte na nowym wskaźniku POLSTR. W efekcie część kredytów potaniała, tymczasem zdolność kredytowa poszła w przeciwnym kierunku. Modelowa trzyosobowa rodzina może pożyczyć na mieszkanie o prawie 45 tys. zł mniej niż miesiąc wcześniej.
Zestawienie dotyczy małżeństwa z jednym dzieckiem i łącznym dochodem 13 264 zł netto miesięcznie. Oboje rodzice mają stabilne zatrudnienie, rodzina nie spłaca innych kredytów i ma pozytywną historię kredytową. Nawet przy takich założeniach jej możliwości zadłużenia się na mieszkanie wyraźnie się skurczyły.
Mediana maksymalnej kwoty kredytu w badanych bankach wyniosła 912 650 zł. Oznacza to, że połowa instytucji z zestawienia deklarowała możliwość pożyczenia większej kwoty, a połowa mniejszej. Według autora analizy wynik jest też o blisko 3 proc. niższy niż przed rokiem.
POLSTR obniżył oprocentowanie, ale nie rozwiązał problemu
Spadek zdolności nastąpił w czasie, gdy część banków zaczęła zastępować WIBOR nowym wskaźnikiem POLSTR. Przykładowo Pekao wprowadził od 1 października nowe kredyty mieszkaniowe ze zmiennym oprocentowaniem obliczanym jako suma POLSTR 1M Stopa Składana i marży banku.
Jak wskazuje Turek, niższy poziom nowego wskaźnika pozwolił na niewielkie obniżenie oprocentowania części hipotek. Efekt ograniczyły jednak wyższe marże zastosowane przez niektóre instytucje.
Zdaniem analityka wyjaśnienia spadku zdolności trzeba szukać również w oczekiwaniach dotyczących przyszłych kosztów kredytu. Banki, oceniając możliwości klienta, uwzględniają ryzyko wzrostu rat.
– Banki przy badaniu zdolności kredytowej muszą więc uwzględniać fakt, że koszt pieniądza może się w przyszłości zmienić. Problem w tym, że rośnie ryzyko, że w kolejnych miesiącach kredyty raczej zdrożeją niż stanieją – ocenia Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości.
W jego interpretacji obawy o przyszłe oprocentowanie pomagają wyjaśnić, dlaczego wzrost wynagrodzeń i tańsze finansowanie na początku umowy nie przełożyły się na wyższą zdolność.
Stałe oprocentowanie kosztuje więcej na starcie
W tle pozostaje niepewność dotycząca inflacji i kolejnych decyzji Rady Polityki Pieniężnej. Według GUS we wrześniu ceny wzrosły o 4,1 proc. rok do roku. Turek wskazuje, że prognozy analityków dotyczące stóp procentowych są mocno zróżnicowane. Część nadal zakłada ich stabilizację, inni przewidują podwyżki. Oczekiwania wzrostu kosztu pieniądza wiąże również z wyższą ceną kredytów o okresowo stałym oprocentowaniu.
W jego zestawieniu przeciętne oprocentowanie takich hipotek wynosi niespełna 6,5 proc., podczas gdy kredytów ze zmienną stopą nieco ponad 5,6 proc. Różnica przekracza więc 0,8 pkt proc.
– W żadnym wypadku nie daje nam to informacji o tym ile będzie kosztował kredyt przez 20 czy 30 lat jego spłacania. Wiemy tylko jak tę spłatę rozpoczniemy do momentu aktualizacji wysokości raty – podkreśla analityk.
Niższa początkowa stawka kredytu zmiennego może się zmienić wraz ze wskaźnikiem referencyjnym. Z kolei oprocentowanie okresowo stałe zabezpiecza warunki na określony w umowie czas, a nie na cały okres spłaty.
Między bankami prawie 400 tys. zł różnicy
W badaniu tylko trzy banki deklarowały gotowość udzielenia modelowej rodzinie kredytu przekraczającego milion złotych. Różnica między najwyższą a najniższą kwotą wyniosła niemal 400 tys. zł.
| Bank | Maksymalna zdolność kredytowa |
|---|---|
| Pekao | 1 060 000 zł |
| Alior Bank | 1 024 960 zł |
| BNP Paribas | 1 011 108 zł |
| PKO BP | 912 650 zł |
| Erste | 890 035 zł |
| ING | 821 438 zł |
| mBank | 660 997 zł |
Model: małżeństwo z jednym dzieckiem, dochód 13 264 zł netto miesięcznie, bez innych zobowiązań. Źródło: opracowanie Bartosza Turka na podstawie danych bankowych. Termin nadsyłania ankiet: 19.10.2026 r. Kwoty mają charakter porównawczy i nie stanowią oferty banków.
Modelowa rodzina ma korzystniejsze warunki niż wielu klientów
Autor zaznacza, że zestawienie opiera się na optymistycznych założeniach. Oboje dorośli pracują od trzech lat na pełen etat na umowach na czas nieokreślony. Nie mają zadłużenia, kart kredytowych ani limitów w rachunkach. Deklarowane koszty utrzymania trzyosobowej rodziny wynoszą zaledwie 2 tys. zł miesięcznie.
– Założenia przyjęte do wyliczenia zdolności kredytowej są optymistyczne – zaznacza Turek.
Indywidualna oferta zależy od sytuacji konkretnego gospodarstwa domowego. Analityk przypomina też, że maksymalna dostępna kwota nie przesądza o atrakcyjności kredytu. Znaczenie mają również oprocentowanie, dodatkowe opłaty, ubezpieczenia i warunki korzystania z innych produktów banku.
Szef redakcji Bizblog.pl. W mediach od 30 lat. Pisze o małym biznesie, podatkach i finansach osobistych. Do Spidersweb.pl przeszedł z Wirtualnej Polski, gdzie najpierw był szefem wydawców Money.pl, a potem zastępcą redaktora naczelnego. Pierwszą posadę w mediach dostał w „Gazecie Wyborczej”, pracował w „Pulsie Biznesu”, „Życiu”, miesięczniku „Pieniądz”, „Businessman Magazine”, Miesięczniku Finansowym „BANK”. W tym ostatnim był redaktorem prowadzącym kilku edycji prestiżowych raportów „Największe banki w Polsce“ oraz „IT@BANK”.