Rząd chce zamrozić ceny mieszkań. Deweloperzy już wiedzą, kto za to zapłaci
Rząd chce dać kupującym mieszkania prostą gwarancję: cena wpisana do umowy deweloperskiej nie wzrośnie. Branża odpowiada: świetnie, tylko ktoś za to zapłaci. I najpewniej będzie to klient, tyle że wcześniej, bo dodatkowa niepewność może zostać doliczona do ceny ofertowej.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiada kolejne, siódme już, zmiany w ustawie deweloperskiej. Najważniejsza z punktu widzenia kupujących ma być gwarancja niezmienności ceny po podpisaniu umowy. Deweloper nie mógłby podnieść jej na niekorzyść nabywcy już po zawarciu umowy deweloperskiej.
To mocna zmiana, bo zakup mieszkania to dla wielu osób największa transakcja w życiu, zwykle finansowana kredytem liczonym niemal co do złotówki. Jeżeli cena rośnie po podpisaniu umowy, kupujący może mieć problem nie tylko z budżetem domowym, ale też z domknięciem finansowania. Dlatego gwarancja ceny jest dla klientów realnym zabezpieczeniem, a nie tylko kolejnym formalnym obowiązkiem po stronie dewelopera.
Projekt ma też zwiększyć przejrzystość rynku. Chodzi m.in. o szerszy zakres informacji o inwestycjach i deweloperach, rozbudowę portalu DOM oraz zmiany dotyczące umów rezerwacyjnych. Kierunek jest więc jasny: kupujący ma mieć więcej informacji, mocniejszą ochronę i większą przewidywalność transakcji.
Deweloperzy nie odrzucają jednak całego projektu. Część z nich przyznaje, że większa przejrzystość rynku jest potrzebna. Największy spór dotyczy jednego punktu: zakazu waloryzacji ceny po podpisaniu umowy.
Klient ma mieć pewność ceny. Branża pyta o szczegóły
Część firm podkreśla, że kierunek zmian jest słuszny, bo większa ilość informacji może ułatwić klientom ocenę inwestycji. Zastrzeżenia zaczynają się jednak tam, gdzie nowe przepisy dotykają rozliczeń ceny.
Większość zaproponowanych zmian w ustawie deweloperskiej oceniamy pozytywnie, ponieważ zmierzają w kierunku zwiększenia transparentności rynku oraz dalszej profesjonalizacji sektora – mówi Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii.
Kaleta wskazuje, że rozbudowa portalu DOM i doprecyzowanie obowiązków informacyjnych mogą pomóc klientom lepiej ocenić inwestycję jeszcze przed podpisaniem umowy. Przy zakazie waloryzacji pojawia się jednak praktyczny problem.
Nasze największe wątpliwości budzi zaproponowany zakaz waloryzacji ceny mieszkania po podpisaniu umowy, szczególnie w sytuacjach związanych z końcowym obmiarem lokalu – wskazuje Tomasz Kaleta.
To nie jest wyłącznie spór o klasyczną podwyżkę z powodu inflacji. Branża chce wiedzieć, czy zakaz obejmie także techniczne rozliczenie powierzchni po zakończeniu budowy. Mieszkanie po wybudowaniu może mieć minimalnie inną powierzchnię niż w projekcie. Jeżeli lokal jest mniejszy, klient dostaje zwrot. Jeżeli jest większy, dziś może pojawić się dopłata.
Na ten sam problem zwraca uwagę Zuzanna Należyta z Eco Classic.
Nie wiadomo czy korekta ceny związana z różnicami w powierzchni po wybudowaniu też zalicza się do waloryzacji. Cenę koryguje się in plus i in minus. Zwracamy środki, jeżeli wybudujemy mniejszą powierzchnię – mówi Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic.
Ten szczegół może przesądzić o praktycznym znaczeniu nowych przepisów. Bez doprecyzowania firmy i klienci mogą różnie rozumieć, gdzie kończy się techniczne rozliczenie umowy, a zaczyna niedozwolona zmiana ceny.
Mieszkania mogą być droższe już na starcie
Drugi spór dotyczy sposobu kalkulowania nowych inwestycji. Deweloperzy przekonują, że przy wieloletnich projektach niepewność kosztowa musi zostać gdzieś uwzględniona.
Zmiany zmierzające do zwiększenia transparentności inwestycji i wzmocnienia ochrony kupujących co do zasady oceniamy pozytywnie, budowanie zaufania do rynku mieszkaniowego leży również w interesie deweloperów – mówi Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development S.A.
Kikolski przyznaje, że większa przejrzystość procesu sprzedaży i doprecyzowanie zasad zwrotu opłat rezerwacyjnych mogą pozytywnie wpływać na poczucie bezpieczeństwa klientów. Pytanie brzmi jednak, jak firmy skalkulują inwestycje, jeśli ustawodawca zamknie im drogę do późniejszych korekt ceny.
Więcej w Bizblogu Spider's Web o deweloperach
W praktyce może to oznaczać konieczność uwzględniania większego marginesu bezpieczeństwa już na etapie ustalania cen ofertowych, co finalnie może przełożyć się na koszt zakupu mieszkań – zauważa Witold Kikolski.
Podobnie argumentuje Joanna Chojecka z Grupy Robyg. Zwraca uwagę, że wieloletnie inwestycje są narażone na zmiany kosztów budowy, energii, materiałów i finansowania. Jej zdaniem całkowity zakaz waloryzacji może ograniczyć elastyczność rynku i skłonić firmy do ostrożniejszego uruchamiania nowych projektów.
Najostrzej ten scenariusz opisuje Damian Tomasik z Alter Investment.
Deweloperzy będą zmuszeni wkalkulowywać większe bufory bezpieczeństwa już na etapie startu sprzedaży, co przełoży się na wyższe ceny mieszkań – mówi Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment.
W tym ujęciu skutkiem nowych regulacji mogłyby być nie tylko wyższe ceny, ale też wolniejsze wprowadzanie mieszkań do sprzedaży.
W przeciwnym razie rynek będzie bardziej ostrożny, mniej elastyczny i po prostu droższy – podkreśla Damian Tomasik.
Nie wszyscy deweloperzy widzą w zakazie rewolucję
Nie wszyscy deweloperzy widzą jednak w zakazie waloryzacji przełom. Część firm podkreśla, że już wcześniej nie stosowała zapisów pozwalających aktualizować cenę z powodu inflacji czy wzrostu kosztów.
W naszych umowach nigdy nie stosowaliśmy zapisów aktualizujących cenę w wyniku np. wzrostu inflacji, zapewniając w ten sposób klientom przewidywalność i bezpieczeństwo transakcji – mówi Grzegorz Smoliński, członek zarządu Dom Development.
Atal zwraca z kolei uwagę, że rynek pierwotny jest już dziś mocno uregulowany, a kupujący otrzymują szczegółowe informacje o inwestycji i firmie m.in. w prospekcie informacyjnym.
Obecne przepisy bardzo dobrze chronią interesy kupujących. To efekt wielu lat regulacji branży, która dziś działa w zupełnie innym otoczeniu prawnym, niż kilkanaście lat temu – mówi Mateusz Bromboszcz, wiceprezes zarządu Atal.
Znacznie ostrzej projekt ocenia Zuzanna Należyta z Eco Classic. Jej zdaniem kolejne zmiany pokazują niestabilność przepisów i nie poprawią realnie bezpieczeństwa nabywców.
To już siódma nowelizacja ustawy deweloperskiej, co pokazuje jakość przepisów oraz negatywne nastawienie do branży – mówi Zuzanna Należyta.
Przedstawicielka Eco Classic uważa, że część planowanych obowiązków może powielać informacje, które już dziś trafiają do klientów albo są dostępne w praktyce sprzedażowej. Wskazuje m.in. na standard wykończenia lokalu, rzuty mieszkań czy udział specjalistów podczas odbioru.
Nie oceniamy dobrze planowanych zmian, ponieważ realnie nie poprawią bezpieczeństwa nabywców a jedynie utrudniają proces przygotowania i sprzedaży – podkreśla Zuzanna Należyta.
Ochrona kupującego czy przeregulowanie rynku?
Spór o nowelizację ustawy deweloperskiej nie jest prostym starciem dobrego państwa ze złą branżą ani odwrotnie. Z perspektywy nabywców sens zmiany jest oczywisty: cena mieszkania nie powinna zmieniać się już po związaniu stron umową.
Z punktu widzenia przedsiębiorców problemem jest jednak długość procesu inwestycyjnego. Budowa mieszkań trwa latami, a w tym czasie mogą zmieniać się ceny materiałów, robocizny, energii, finansowania i podatków. Firmy przekonują, że jeżeli nie będą mogły rozliczać części zmian po zawarciu umowy, to uwzględnią je wcześniej.
Na ryzyko przeregulowania rynku zwraca uwagę Andrzej Swoboda z Grupy CTE.
Przeregulowanie rynku może nie wyjść na dobre, ani działającym na nim firmom, ani klientom. Zmniejsza skłonność do rozwijania działalności, a to z kolei wpływa na podaż i ceny mieszkań w przyszłości – mówi Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu Grupy CTE.
Jego zdaniem szczególnej ostrożności wymagają sytuacje, na które deweloper nie ma wpływu.
Trudno uznać za w pełni sprawiedliwe rozwiązanie, w którym przedsiębiorca ma obowiązek ponosić wszystkie konsekwencje zmian niezależnych od siebie, bez możliwości odpowiedniego rozliczenia umowy – podkreśla Andrzej Swoboda.
Dlatego najważniejsze będzie nie tylko samo hasło „koniec waloryzacji”, ale precyzja przepisów. Jeżeli projekt jasno odróżni podnoszenie ceny na niekorzyść klienta od technicznych rozliczeń po budowie, może realnie wzmocnić bezpieczeństwo kupujących. Jeżeli tego nie zrobi, rynek dostanie kolejne pole do sporów.
Spór o nowelizację ustawy jest więc pytaniem o to, kto ma ponieść koszt niepewności na rynku budowlanym. Państwo chce, żeby po podpisaniu umowy bezpieczny był klient. Deweloperzy odpowiadają, że bezpieczeństwo też ma swoją cenę. I ta cena może zostać doliczona do mieszkań jeszcze przed podpisaniem pierwszej umowy.
