Spojrzałam na najnowsze ceny mieszkań. W jednym mieście komuś odleciał peron
Przyjrzałam się najnowszym danym i mocno się zdziwiłam. Okazuje się, że zwykłe mieszkanie w warszawskim bloku wymaga dziś oszczędności życia i kredytu na lata. Dane NBP i GUS pokazują, jak mocno odjechały ceny.
Dane GUS i NBP sugerują, że większość mieszkań wartych co najmniej 1 mln zł zlokalizowanych jest w Warszawie. Takich lokali może być w stolicy ponad ćwierć miliona. To trochę więcej niż co czwarte mieszkanie w stołecznym bloku.
Oczywiście więcej takich nieruchomości znajdziemy w najdroższych lokalizacjach i budynkach o wyższym standardzie, podczas gdy na obrzeżach miasta tak wysoka cena może być domeną głównie największych i najatrakcyjniejszych lokali. Pod tym względem Warszawa jest rynkiem nietuzinkowym. Nawet w Krakowie czy Gdańsku nieruchomości o siedmiocyfrowej cenie są mniej więcej dwukrotnie rzadsze niż w stolicy.
Jeszcze inaczej sytuacja wygląda we Wrocławiu, Gdyni czy Poznaniu. Te przecież również plasują się w czołówce miast wojewódzkich, w których ceny mieszkań są ponadprzeciętnie wysokie. Mimo tego co najwyżej kilka procent istniejących tam mieszkań w blokach to nieruchomości warte co najmniej milion.
Ile mieszkań w Polsce jest wartych co najmniej milion złotych
Z szacunków Mzuri wynika, że w największych miastach mieszkań wartych co najmniej 1 mln zł jest już około 350 tys. Przy tym pomijamy domy jednorodzinne, a pod uwagę brane są dane z budynków, w których wydzielono co najmniej 3 mieszkania.
Bazujemy na danych z ostatniego Narodowego Spisu Powszechnego, które opisują to, w jakich mieszkaniach żyją Polacy oraz Narodowego Banku Polskiego, który regularnie dostarcza danych na temat cen transakcyjnych - podaje Mzuri.
Szacunek ten wydaje się dość zachowawczy, bo przecież od 2021 roku, kiedy GUS przeprowadził spis, deweloperzy oddali klucze do kolejnych ponad 0,5 mln mieszkań. Co najmniej kilkadziesiąt tysięcy z nich może być dziś wartych co najmniej 1 mln zł.
Średni metraż w miastach wojewódzkich to nieco ponad 50 mkw
Co ciekawe, przeciętny metraż mieszkania w bloku jest w poszczególnych miastach wojewódzkich dość zbieżny. Aby go obliczyć, niezbędne było wyłączenie ze statystyk GUS domów i budynków dwulokalowych, które w podstawowych statystykach podciągane są przez urząd pod kategorię mieszkania.
Jeśli weźmiemy pod uwagę tylko budynki zawierające co najmniej trzy lokale, to okaże się, że w analizowanych miastach przeciętne mieszkanie ma wielkość trochę ponad 50 mkw. Różnice są niewielkie. Najmniejszy przeciętny lokal przypada na Łódź - 47,9 mkw, a największy na Opole - 53,1 mkw - informuje Mzuri.
Warszawa dwa razy droższa od Łodzi
Analiza pokazuje, że to nie metraż decyduje więc o tym, jak gruby portfel trzeba mieć, aby kupić przeciętne mieszkanie. Decydująca jest lokalizacja. Nikogo pewnie nie zdziwi, że w gronie miast wojewódzkich najdroższa jest stolica.
Po przemnożeniu przeciętnej powierzchni przez średnią cenę transakcyjną z rynku wtórnego otrzymujemy w Warszawie ponad 866 tys. zł. Na tyle oszacować można wartość statystycznego mieszkania w stołecznym bloku. W Krakowie jest to około 746 tys., w Gdańsku 726 tys., a we Wrocławiu i Gdyni po około 650 tys. zł.
Na drugim końcu zestawienia znajduje się Łódź, gdzie wartość przeciętnego „M” oszacowaliśmy na 384 tys. zł. Różnica względem Warszawy wynosi więc niemal 0,5 mln zł (482 tys.). To znaczy, że przeciętny lokal na stołecznym blokowisku jest ponad dwa razy droższy niż analogiczna nieruchomość w Łodzi. Na około 410-430 tys. zł. szacujemy ponadto przeciętną wartość mieszkania w Kielcach, Katowicach czy Bydgoszczy.
Więcej wiadomości na temat mieszkań można przeczytać w Bizblog Spider's Web:
Zarobki kontra ceny mieszkań
Ponad połowa dzisiejszej szacunkowej wartości przeciętnego mieszkania to efekt podwyżek cen z ostatnich lat. Między drugim kwartałem 2016 i 2026 roku przeciętne ceny transakcyjne NBP mieszkań z drugiej ręki wzrosły nominalnie we wszystkich analizowanych miastach ponad dwukrotnie. Bank centralny informuje o zmianach w przedziale od 111 proc. w Poznaniu do aż 179 proc. w Zielonej Górze.
W dużej mierze aż tak dynamiczne zmiany mogą być pokłosiem inflacji, czyli utraty siły nabywczej przez pieniądze. Ceny dóbr i usług konsumpcyjnych wzrosły w tym czasie przeciętnie o ponad 61 proc. To w praktyce oznacza, że za koszyk produktów trzeba dziś zapłacić o ponad 60 proc. więcej niż dekadę temu.
Odwracając tę proporcję, możemy też powiedzieć, że przeciętna złotówka straciła w tym czasie prawie 40 proc. swojej siły nabywczej. Tym bardziej w takim zmiennym otoczeniu sensowniejsze jest raczej patrzenie nie na nominalne dynamiki zmian cen, ale na te realne - wskazuje Mzuri.
Gdyby jednak zmiany średnich cen transakcyjnych mieszkań skorygować o inflację, to okazałoby się, że przez dekadę realnie mieliśmy do czynienia z podwyżkami w skali od 31 proc. w Poznaniu do 72 proc. w Zielonej Górze. Dalej sporo, ale wynik przestaje być już aż tak szokujący.
Ciekawy kontekst dają ponadto wynagrodzenia. Przeciętna płaca w sektorze przedsiębiorstw wzrosła w tym samym czasie z trochę ponad 4,2 tys. zł do prawie 9,4 tys. zł brutto miesięcznie. Znowu po skorygowaniu tego wyniku o inflację otrzymujemy realny wzrost siły nabywczej przeciętnej pensji w przedsiębiorstwach o około 37 proc.
To niemal dokładnie tyle, ile wyniósł realny wzrost cen mieszkań w Lublinie. W Poznaniu mieszkania podrożały nawet odrobinę wolniej od płac, ale w większości analizowanych miast średnie ceny transakcyjne mieszkań wyprzedziły o od kilku do maksymalnie około 25 proc. tempo, w którym rosły przeciętne pensje.
Tę niekorzystną dla nabywców dysproporcję można po części wiązać z programami dopłat do kredytów – szczególnie głośnym „Bezpiecznym Kredytem 2 proc.”, którego skala dopłat była tak duża, że przyćmiła wcześniejsze rozwiązania („Mieszkanie dla Młodych” czy „Rodzinę na swoim”).
Pierwsze szlify zdobywała w mediach powiatowych. W Bizblog.pl najczęściej pisze o handlu, biznesie, nieruchomościach. Kocha sarkazm, czarny humor i muzykę, bez której nie potrafi żyć.