Sprzedaż mieszkania po nowemu. Od 2026 r. łatwiej podpaść fiskusowi
Sprzedaż mieszkania niesie za sobą pewne konsekwencje podatkowe. Dowiedz się, jak rozliczyć ją po zmianie przepisów.
Ulga mieszkaniowa dotychczas
Zgodnie z dotychczasowymi regulacjami, sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od końca roku, w którym je nabyto, co do zasady skutkowała koniecznością zapłaty 19-proc. podatku PIT od dochodu z tej sprzedaży. Podatnik mógł uniknąć zapłaty podatku, jeżeli w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży przeznaczył uzyskane środki na tzw. własne cele mieszkaniowe. Pod tym pojęciem kryją się np. kupno nowego mieszkania, budowa czy modernizacja innej nieruchomości. Podsumowując, jeśli mieszkanie było sprzedane np. z zamiarem zakupu innego, podatnik mógł skorzystać ze zwolnienia podatkowego. W pozostałych przypadkach trzeba było odprowadzić PIT, i to całkiem sporej kwocie, biorąc pod uwagę obowiązujące ceny nieruchomości.
Nowe zasady ulgi mieszkaniowej od 1 stycznia 2026 r.
Od 2026 r. planowane są istotne zmiany mające na celu uszczelnienie ulgi mieszkaniowej i powrót do jej pierwotnych założeń. Ustawodawca chce tym samym wspierać osoby, które mają za celu zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych, a nie inwestorów. Nowe przepisy mają zastąpić dotychczasowe pojęcie własnych celów mieszkaniowych nowym – „na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych”. Oznacza to, że ulga nie będzie już dostępna dla osób, które kupują dodatkowe mieszkania bez zamiaru faktycznego zamieszkania w nich, nawet jeśli podobne transakcje dotychczas mieściły się w kategorii własnych celów mieszkaniowych. Aby skorzystać z ulgi od 2026 r., podatnik nie może posiadać innej nieruchomości mieszkalnej ani praw mieszkaniowych w momencie sprzedaży. Wyjątek stanowi sytuacja, w której pozyskał je w drodze dziedziczenia lub przekazał je innym osobom (np. dziecku).
Nowe przepisy nadal uwzględniają 3-letni terminu na wydatkowanie środków ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Projekt ustawy przewiduje, że dotychczasowe zasady będą miały zastosowanie do nieruchomości nabytych lub oddanych do użytkowania do 31 grudnia 2025 roku. To ważna informacja dla osób, które zastanawiają się nad sprzedażą posiadanej już nieruchomości. Najprawdopodobniej będą one mogły rozliczyć się zgodnie z dotychczasowymi przepisami.
Nowe przepisy w praktyce – co oznaczają dla sprzedających mieszkanie?
Ulga mieszkaniowa od 2026 r. stanie się znacznie bardziej restrykcyjna. Wielu podatników, którzy do tej pory z niej korzystali, będzie zobowiązanych zapłacić podatek. Zmiany mają uderzyć przede wszystkim w inwestorów, natomiast dla tych, którzy rzeczywiście chcą zaspokoić własnej potrzeby mieszkaniowe, są neutralne. Aby ocenić, czy dana transakcja spełnia założenia ustawowe, badana będzie m.in. sytuacja majątkowa podatnika, w tym fakt posiadania innych nieruchomości. Ponadto organy podatkowe prawdopodobnie dokładniej będą weryfikować czy wydatkowanie środków faktycznie służy zaspokojeniu osobistych potrzeb mieszkaniowych, a nie innym celom (np. kupno mieszkania dla dziecka lub wyłącznie inwestycyjnie).
Czytaj więcej w Bizblogu o podatkach od nieruchomości
Kiedy nadal będzie można uniknąć podatku PIT?
Pomimo planowanych zmian w uldze podatkowej w 2026 r., nadal istnieją dwa podstawowe sposoby na to, by uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania:
- odczekanie 5 lat od końca roku podatkowego, w którym nabyto nieruchomość, po których sprzedaż jest automatycznie zwolniona z podatku,
- skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, jeśli środki ze sprzedaży zostaną wydatkowane na cele określone przepisami i podatnik spełni nowe warunki dotyczące zaspokojenia własnych potrzeb.
