Rachunek powierniczy chroni kupujących mieszkania. Ale nie przed wszystkim
Rachunek powierniczy to nieodłączny element transakcji, jaką jest zakup mieszkania z rynku pierwotnego. Sprawdź, co powinien o nim wiedzieć kupujący!
Czym jest rachunek powierniczy?
Rachunek powierniczy to specjalny rodzaj konta bankowego, na które nabywca wpłaca środki na zakup nieruchomości. Środki te nie trafiają bezpośrednio do dewelopera, a pozostają zablokowane w banku aż do spełnienia określonych warunków umowy. To zabezpieczenie finansowe chroni kupującego przed utratą pieniędzy, jeśli deweloper nie zrealizuje inwestycji lub pojawią się ewentualne problemy z jej wykonaniem. W uproszczeniu można powiedzieć, że rachunek powierniczy pozwala zamrozić pieniądze, których gwarantem jest bank. Kupujący nie ma do nich dostępu, a zatem deweloper nabiera pewności, że otrzyma zapłatę. Z drugiej strony, jeśli coś pójdzie nie tak, kupujący otrzyma je z powrotem.
Jak funkcjonuje rachunek powierniczy w praktyce?
Rachunek powierniczy może mieć charakter otwarty lub zamknięty. W pierwszym przypadku bank wypłaca kolejne transze po potwierdzeniu wykonania odpowiednich etapów budowy. Deweloper ma bieżąco otrzymuje środki, o ile oczywiście budowa przebiega zgodnie z planem. W tym modelu ryzyko wydania środków jest nieco wyższe niż przy rachunku zamkniętym. Ten z kolei umożliwia wypłatę na rzecz dewelopera dopiero po przeniesieniu prawa własności mieszkania na kupującego. Rodzaj rachunku powierniczego na ogół wybiera deweloper, jednak inwestor powinien zostać poinformowany, w jaki sposób będą wypłacane środki. Nie jest tajemnicą, że deweloperzy preferują rachunek otwarty, który umożliwia im stały dopływ gotówki. Inwestorzy natomiast kierują się ku rachunkowi zamkniętemu – również z oczywistych względów.
Czytaj więcej w Bizblogu o rynku mieszkaniowym
Natomiast od strony prawnej rachunek otwarty i zamknięty działają podobnie. Inwestor wpłaca należność, która następnie jest wypłacana deweloperowi. Ten jednak musi przedstawić dokumenty potwierdzające realizację poszczególnych etapów prac. W przeciwnym razie nie otrzyma pieniędzy.
Wady i zalety rachunku powierniczego
Podstawową zaletą rachunku powierniczego jest bezpieczeństwo środków. Twoje pieniądze są chronione przez bank aż do wykonania określonych warunków umowy. Jest to swoista ochrona przed bankructwem dewelopera, ponieważ pieniądze nie wchodzą do masy upadłościowej. Ponadto konto jest oprocentowane, a odsetki otrzymuje kupujący, co pozwala nieco zarobić, i to bez zbędnych formalności.
Z drugiej strony, rachunek powierniczy nie jest wolny od wad. Koszty prowadzenia rachunku mogą wpływać na ceny mieszkań (np. poprzez koszty kredytów dewelopera, który musi finansować inwestycję). Ostatecznie niemal zawsze są one przenoszone na kupujących, co przy i tak wysokich cenach na rynku pierwotnym nie jest korzystne. Co ciekawe, sama ustawa nie gwarantuje absolutnej ochrony. Może okazać się, że poszczególne prace, zostały zrealizowane, ale mieszkanie posiada wady techniczne. W takiej sytuacji inwestor może starać się w inny sposób odzyskać pieniądze, ale nie poprzez zwrot na rachunek powierniczy.
Czy rachunek powierniczy jest obowiązkowy?
Od 29 kwietnia 2012 r. obowiązuje w Polsce ustawa deweloperska, która wymaga, aby deweloper prowadził rachunek mieszkaniowy powierniczy dla każdej inwestycji. Nie ma on możliwości obejścia przepisów, dlatego taki rachunek musi założyć w każdym przypadku. Trzeba jednak pamiętać, że dotyczy on wyłącznie transakcji zawieranych na rynku pierwotnym. Jeśli kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego, np. od pośrednika, musisz zabezpieczyć transakcję w inny sposób.
