Koniec budowania minimieszkań. Rząd uderza w patodeweloperów
Koniec z omijaniem przepisów budowlanych i budową schowków na miotły zamiast mieszkań. Rząd chce w końcu ukrócić nadużycia związane z aparthotelami i najmem krótkoterminowym, a także wzmocnić prawa mieszkańców i wspólnot.
W Rządowym Centrum Legislacji pojawił się projekt nowelizacji ustawy o własności lokali. Brzmi to mało spektakularnie, ale kryje się pod tym zaskakująco mocne uderzenie w patodeweloperkę. W końcu uregulowany ma zostać status aparthoteli służących do omijania przepisów budowlanych i budowy mikrokawalerek. Wzmocniona ma także zostać pozycja mieszkańców i wspólnot w starciu z najmem krótkoterminowym.
Numer na aparthotel już nie przejdzie
Jednym z kluczowych celów projektu jest walka z omijaniem przepisów budowlanych przy tworzeniu tak zwanych aparthoteli. Chodzi o budynki formalnie usługowe, ale w których w rzeczywistości sprzedaje się lokale do stałego zamieszkania. Nowe przepisy przewidują, że wyodrębnienie lokalu będzie możliwe tylko wtedy, gdy spełni on standardy przewidziane dla mieszkań lub lokali użytkowych w budynkach mieszkalnych.
Inwestorzy wykorzystują możliwość realizacji tego typu obiektów na terenach objętych planami zagospodarowania dopuszczającymi jedynie funkcje usługowe, omijając w ten sposób ograniczenia planistyczne i techniczno-budowlane obowiązujące dla zabudowy mieszkaniowej – czytamy w ocenie skutków regulacji.
Na czym konkretnie polega to cwaniactwo? Ministerstwo Rozwoju i Technologii tłumaczy, że w przypadku aparthoteli wyodrębniane są lokale użytkowe, które oferowane są jako „apartamenty inwestycyjne”, ale przeznaczone de facto do stałego zamieszkania. Lokale te często nie spełniają podstawowych standardów mieszkaniowych – mają zbyt małą powierzchnię, brak dostępu do światła dziennego czy niedostateczną izolacyjność akustyczną i sanitarną.
Kluczową rolę w porządkowaniu tej sfery mają odegrać samorządy. Rady gmin dostaną prawo do ustalania lokalnych zasad wyodrębniania takich lokali. Ma to pomóc chronić ład przestrzenny i zapobiegać sytuacjom, w których w jednym miejscu nagle pojawia się wielu mieszkańców bez odpowiedniej infrastruktury, jak drogi, szkoły czy transport publiczny. W teorii brzmi to rozsądnie, ale praktyka styku samorządów i deweloperów nie napawa optymizmem.
Więcej wiadomości na temat nieruchomości można przeczytać poniżej:
Istniejących patologii w tym zakresie nikt jednak nie będzie ruszał, bo projekt przewiduje ochronę praw nabytych. Nowe zasady nie obejmą budynków już istniejących ani tych, dla których do 1 stycznia 2027 r. wydano pozwolenie na budowę. Rząd przekonuje, że celem nowych przepisów nie jest karanie mieszkańców, ale ukrócenie nieuczciwych praktyk inwestorów.
Najem krótkoterminowy obciąża innych mieszkańców
Nowe przepisy biorą też na smycz sam najem krótkoterminowy. Rząd tłumaczy, że dziś wspólnota mieszkaniowa nie może podnieść zaliczki właścicielowi lokalu mieszkalnego, nawet jeśli sposób jego użytkowania powoduje dodatkowe wydatki na sprzątanie, porządek i eksploatację części wspólnych. Taka możliwość dotyczy wyłącznie lokali użytkowych. W praktyce koszty te są obecnie przenoszone na pozostałych mieszkańców. Sam najem krótkoterminowy ma zostać ucywilizowany tymi przepisami.
Nowelizacja porządkuje też status prawny wspólnot mieszkaniowych. Mają one zostać jednoznacznie uznane za podmioty posiadające własny majątek i zdolność prawną. W praktyce oznacza to, że wspólnota będzie mogła sama dochodzić roszczeń, na przykład z tytułu wad budowlanych części wspólnych, bez konieczności zbierania zgód od wszystkich właścicieli lokali. Dzisiaj sama w sobie nie jest stroną takich postępowań.
Kolejną ważną zmianą jest jasne rozstrzygnięcie, kto właściwie odpowiada za balkony i tarasy. Zgodnie z nowymi przepisami takie elementy konstrukcyjne jak płyty, izolacje czy balustrady mają zostać zaliczone do nieruchomości wspólnej. Ich naprawa będzie finansowana przez wspólnotę. Właściciel lokalu zachowa odpowiedzialność jedynie za wykończenie i sposób użytkowania wewnętrznej przestrzeni balkonu.
Projekt upraszcza też zasady zarządzania wspólnotami. Zniknie możliwość sztywnego określania sposobu zarządu w akcie notarialnym, co często blokowało zmiany. Decyzje mają być podejmowane łatwiej, także w formie obiegowej i z wykorzystaniem narzędzi cyfrowych. Zniesiony ma zostać obowiązek notarialnego protokołowania niektórych uchwał.
