Będę mógł postawić dom bez działki. Rewolucja w prawie budowlanym

W polskim prawie budowlanym może pojawić się zupełnie nową instytucja stawiania budynków „w powietrzu”, czyli bez prawa do działki. Chodzi o to, by dało się oddzielić własność budynku lub innego obiektu od własności gruntu. Takie rozwiązanie przewiduje projekt ustawy, nad którym pracuje Ministerstwo Finansów i Gospodarki.

Teraz zasadą jest, że wszystko to, co jest trwale związane z gruntem, należy do właściciela działki. Utrudnia to inwestycje, gdy ktoś chce wybudować obiekt nad istniejącą trasą albo pod nią, ale nie chce kupować całego terenu. Nowa ustawa ma pozwolić ustanowić osobne prawo własności do samego obiektu, bez przejmowania własności gruntu. Inwestor zyskałby więc ochronę swojej inwestycji, choć działka nadal należałaby do kogoś innego.

Zmiana przepisów ma otworzyć drogę do tak zwanych inwestycji warstwowych. Chodzi o sytuacje, w których różne obiekty mogą funkcjonować na różnych poziomach tej samej przestrzeni. Przykładem może być teren zajęty przez kolej lub inną infrastrukturę. Pod ziemią mogą działać tunele, a nad nimi powstać inne obiekty, bez konieczności łączenia ich własności. Ma to pomóc lepiej wykorzystywać miejsca, które dziś są trudne do zagospodarowania.

Nowe prawo ma być trwałym tytułem do obiektu, którym właściciel będzie mógł swobodnie dysponować. Będzie mógł także ustanawiać na nim określone prawa na rzecz innych podmiotów. Jednocześnie własność gruntu pozostanie przy dotychczasowym właścicielu. Obie strony mają mieć jasno określone prawa i obowiązki związane z korzystaniem z nieruchomości. Ma to zwiększyć bezpieczeństwo inwestycji i ułatwić obrót takimi obiektami.

Więcej wiadomości na temat nieruchomości można przeczytać w Bizblog Spider's Web:

MF wyjaśnia, że relacje między właścicielem gruntu a właścicielem obiektu mają regulować odpowiednie służebności. Dzięki nim właściciel budowli będzie miał zapewniony dostęp potrzebny do jej użytkowania, napraw czy ewentualnej rozbiórki. Rozwiązanie to ma jednocześnie chronić dotychczasowy sposób korzystania z działki i uwzględniać ustalenia planistyczne.

Z projektu wynika, że umowę z inwestorem będą mogli zawrzeć właściciele nieruchomości oraz użytkownicy wieczyści. W przypadku użytkownika wieczystego potrzebna będzie zgoda właściciela gruntu albo odpowiednie orzeczenie sądu. Przy nowych obiektach procedura ma zaczynać się od decyzji starosty potwierdzającej możliwość ustanowienia tego prawa.

Co istotne, sama odrębna własność nie powstanie jednak już na etapie planowania inwestycji. Przy nowym obiekcie stanie się to dopiero po jego oddaniu do użytkowania, jeśli spełnione zostaną określone warunki, w tym uzyskanie pozwolenia na użytkowanie i zaświadczenia o samodzielności obiektu. Później prawo zostanie ujawnione w księdze wieczystej.

Jednym z przykładów wskazywanych przy projekcie jest planowany remont trasy średnicowej w Warszawie. Nowe przepisy mogłyby ułatwić oddzielenie prawa do podziemnych tuneli i stacji od prawa do przestrzeni nad terenami kolejowymi. W efekcie operator kolei mógłby korzystać z infrastruktury, a prywatni inwestorzy zagospodarować przestrzeń nad nią.