Pochwalił się, że zainwestował w nieruchomości. Spytałem, co kupił, odpowiedź mnie zmroziła

Marek w tej jednej lakonicznej odpowiedzi wyjaśnił właściwie cały mechanizm crowdfundingu pożyczkowego, ale ja zrobiłem klasycznego karpia. Nie został współwłaścicielem budynku ani wspólnikiem firmy. Udostępnił deweloperowi swój kapitał. W zamian ma otrzymywać odsetki, a po zakończeniu okresu finansowania odzyskać pożyczone pieniądze.

Ta rozmowa przypomniała mi się, gdy zobaczyłem kampanię prowadzoną przez Crowd Real Estate dla spółki z grupy Trust Investment. Jej celem było pozyskanie 11 mln zł na inwestycję Ultradom w Radomiu.

W ciągu pierwszych 48 godzin inwestorzy zadeklarowali wpłatę 3,5 mln zł, czyli ponad 30 proc. planowanej kwoty. Oprocentowanie wynosi od 8,5 do 12,5 proc. rocznie i zależy od wysokości wpłaty. Odsetki mają być wypłacane co miesiąc, a pożyczka jest zabezpieczona hipotecznie. Kampania ma potrwać do 15 lipca, o ile wcześniej nie zostanie osiągnięty cel.

Oferta przyciąga nie tylko oprocentowaniem. Trust Investment nie jest anonimowym podmiotem, który pojawił się w internecie wraz ze zbiórką. Deweloper chwali się, że zrealizowała 21 projektów, obecnie buduje ponad 2 tys. lokali i posiada grunty pozwalające na realizację około 8 tys. kolejnych mieszkań.

Inwestor może więc sprawdzić wcześniejsze realizacje, skalę działalności oraz podmiot, któremu zamierza powierzyć pieniądze. Właśnie w taki sposób do crowdfundingu podszedł mój znajomy. Najpierw sprawdził dewelopera i warunki inwestycji. Oprocentowanie było ważne, ale nie przesądziło o decyzji.

Nie bez znaczenia jest to, że mówimy o rynku nieruchomości. Dla wielu osób mieszkania, grunty i budynki pozostają jednym z najbardziej atrakcyjnych i zrozumiałych sposobów lokowania kapitału. Nieruchomość jest czymś namacalnym. Można ją zobaczyć, wycenić i przypisać do konkretnego miejsca. W długim terminie bywa też traktowana jako sposób ochrony wartości oszczędności.

Nie oznacza to oczywiście, że ceny zawsze rosną ani że każda inwestycja musi przynieść zysk. Rynek przechodzi przez okresy lepszej i słabszej koniunktury. Mimo to nieruchomości od lat przyciągają zarówno inwestorów indywidualnych, jak i duże instytucje.

Problemem jest próg wejścia. Zakup mieszkania wymaga zwykle kilkuset tysięcy złotych. Do ceny dochodzą koszty wykończenia, remontów i utrzymania lokalu. Crowdfunding pozwala zaangażować kapitał w projekt nieruchomościowy bez samodzielnego kupowania całego mieszkania. Nie oznacza jednak, że uczestnik zbiórki staje się właścicielem części osiedla. Finansuje firmę, która realizuje inwestycję.

Crowdfunding wielu osobom kojarzy się ze zbiórkami na Kickstarterze na nowe gry, książki albo wynalazki. W zamian za wpłatę można otrzymać produkt, upominek lub wcześniejszy dostęp do projektu.

W crowdfundingu pożyczkowym mechanizm jest inny. Wiele osób przekazuje firmie część potrzebnego finansowania. Przedsiębiorca korzysta z zebranego kapitału, a następnie zwraca go wraz z ustalonymi odsetkami.

Dla dewelopera jest to dodatkowe źródło pieniędzy, które może uzupełniać kredyt bankowy i kapitał własny. Firma zyskuje większą elastyczność oraz możliwość równoległego prowadzenia kolejnych przedsięwzięć.

Inwestor uzyskuje dostęp do projektów, które jeszcze niedawno były finansowane przede wszystkim przez banki, fundusze i dużych graczy. Nie musi kupować całej nieruchomości ani samodzielnie nią zarządzać.

Oprocentowanie jest ceną, którą firma płaci za możliwość korzystania z pieniędzy inwestorów. Dla osoby wykładającej kapitał stanowi wynagrodzenie za czas oraz zaakceptowane ryzyko.

Nie chodzi o to, aby każdą ofertę crowdfundingu traktować podejrzliwie. Nie warto też podejmować decyzji wyłącznie dlatego, że na pierwszym planie pojawia się dwucyfrowe oprocentowanie.

Przed wpłatą należy sprawdzić:

W przypadku regulowanych kampanii inwestor otrzymuje Arkusz Kluczowych Informacji Inwestycyjnych, czyli AKII. Dokument opisuje projekt, podmiot pozyskujący pieniądze, zasady finansowania i najważniejsze ryzyka.

To właśnie od niego warto zacząć, a nie od kalkulatora pokazującego wysokość przyszłych odsetek.

Zabezpieczenie hipoteczne również jest ważnym argumentem, ale trzeba rozumieć jego warunki. Należy sprawdzić między innymi, na czym zostało ustanowione, jaka jest wartość zabezpieczenia oraz jakie prawa będą mieli inwestorzy, gdyby pojawiły się problemy ze spłatą. Nie jest to powód, żeby z góry odrzucać inwestycję. To zwykły element świadomej oceny oferty.

Takich ofert będzie w Polsce przybywać. Według danych ESMA aktywne platformy crowdfundingowe w 21 państwach UE pozyskały w 2024 r. łącznie 4,25 mld euro. Aż 58 proc. tej kwoty przypadło na crowdfunding pożyczkowy. Ten model przyciągnął 5,5 mln inwestorów, którzy sfinansowali około 10 tys. projektów.

Polska pozostaje na początku tej drogi. Pod względem liczby dostawców usług crowdfundingowych zajmuje ostatnie miejsce wśród badanych państw, a wartość finansowania i liczba inwestorów również należą do najniższych. Warto jednak pamiętać, że już kilka lat temu padały rekordy, gdy firma w 5 minut zebrała 4,5 mln zł.

Można więc zakładać, że wraz z rozwojem rynku będziemy oglądać więcej ofert finansowania nieruchomości i innych przedsięwzięć bezpośrednio przez inwestorów indywidualnych.

Dlatego warto nauczyć się je oceniać.