Skarbówka uznała, że zamiana gruntu na cztery mieszkania od dewelopera to nie transakcja prywatna, ale działalność gospodarcza. To oznacza, że trzeba w takiej sytuacji zapłacić podatek od całej wartości lokali i nie można odliczyć wydatków na przygotowanie tej inwestycji.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji podatkowej uznał, że przekazanie deweloperowi gruntu w zamian za cztery mieszkania to nie jest zwykła sprzedaż prywatnego majątku. Mężczyzna prowadzący usługi psychologiczne chciał przeznaczyć lokale na potrzeby swoje i rodziny. Skarbówka stwierdziła, że sposób przygotowania inwestycji wskazuje na działalność gospodarczą.
Darowizna od matki
Sprawa zaczęła się od darowizny od matki. Mężczyzna w 1995 r. dostał ziemię, a teraz postanowił przekazać ją deweloperowi. W zamian chciał dostać cztery mieszkania w stanie surowym. Przed zawarciem umowy poniósł wydatki na projekt budowlany i operat szacunkowy, uzyskał też decyzje administracyjne oraz pozwolenie na budowę wydane na jego nazwisko. To właśnie te działania zwróciły uwagę fiskusa.
Mężczyzna przekonywał, że od nabycia gruntu minęło ponad pięć lat, dlatego przekazanie ziemi powinno być rozliczone jako prywatne zbycie nieruchomości. W jego ocenie nie prowadził działalności deweloperskiej, a mieszkania miały służyć przede wszystkim potrzebom mieszkaniowym jego, dzieci i rodziców. Liczył więc na brak podatku dochodowego od tej transakcji.
Skarbówka spojrzała na tę sprawę inaczej. W interpretacji wskazała na wiele działań przygotowawczych, które mężczyzna podejmował przez lata. Chodziło m.in. o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, pozwolenie na budowę, zamówienie projektu i operatu. Znaczenie miało też to, że wcześniej sprzedał 11 mieszkań, co według KIS świadczyło o doświadczeniu w obrocie nieruchomościami.
Więcej wiadomości na temat działalności gospodarczej można przeczytać w Bizblog Spider's Web:
Zdaniem KIS taki zestaw czynności wykracza poza zwykłe zarządzanie prywatnym majątkiem. Fiskus uznał, że działania były zorganizowane, rozłożone w czasie i miały charakter zarobkowy. Dla skarbówki w tej sytuacji nie miała znaczenia deklaracja, że cztery przyszłe mieszkania będą przeznaczone na cele rodzinne. Transakcję zakwalifikowano jako przychód z działalności gospodarczej.
Podatek jak od działalności gospodarczej
Co to oznacza w praktyce? To, że przychód podatnika powstanie w chwili przeniesienia własności gruntu na dewelopera. Jego wysokość ma odpowiadać wartości rynkowej czterech mieszkań otrzymywanych w zamian za ziemię.
Decyzja skarbówki jest dla mężczyzny szczególnie niekorzystna, bo rozlicza on swoją działalność ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, a ta forma opodatkowania nie pozwala pomniejszać przychodu o koszty jego uzyskania. Wydatki na projekt, operat, opłaty administracyjne czy pomoc prawną nie obniżą więc podstawy, od której zostanie naliczony podatek w rozliczeniu.
Interpretacja KIS okazała się więc niekorzystna dla podatnika we wszystkich najważniejszych kwestiach. Skarbówka nie zgodziła się ani z uznaniem transakcji za prywatne rozporządzenie majątkiem, ani z możliwością rozliczenia poniesionych wydatków. Kluczowe okazały się sposób przygotowania inwestycji oraz wcześniejsze transakcje mieszkaniowe.
Tematyką ekonomiczną zajmuje się od dziesięciu lat. Od 2014 do 2019 r. był dziennikarzem Money.pl, wcześniej współtworzył serwisy Mototok.pl i Biztok.pl w ramach Grupy O2, a następnie Wirtualnej Polski. W Bizblogu pisze o biznesie, prawie i podatkach.