Polska A i Polska B. Tu mieszkania będą drogie, tam zabraknie kupujących
Mówienie o jednym „polskim rynku mieszkaniowym” będzie miało coraz mniej sensu. Duże metropolie i ich dobrze skomunikowane okolice mogą nadal przyciągać ludzi i kapitał, podczas gdy część mniejszych miast będzie się wyludniać. Dla właścicieli mieszkań oznacza to jedno: nawet dobra koniunktura w kraju nie zagwarantuje, że ich nieruchomość będzie drożeć.
Przyzwyczailiśmy się do komunikatów, że „mieszkania drożeją”. Problem w tym, że taka średnia coraz gorzej opisuje rzeczywistość. Analitycy SonarHome zwracają uwagę, że zmiany demograficzne mogą jeszcze mocniej podzielić Polskę. Warszawa, Kraków, Wrocław czy Trójmiasto mogą zachowywać wysoki popyt, w mniejszych i średnich ośrodkach liczba kupujących będzie spadać.
Duże miasto też nie daje gwarancji
Metropolie mają przewagę, bo koncentrują miejsca pracy, uczelnie, usługi i przyciągają nowych mieszkańców. Każda z nich korzysta jednak z trochę innych czynników.
Warszawa przyciąga rynkiem pracy i wysokimi dochodami. Kraków korzysta z obecności uczelni, turystyki i rozwiniętego sektora usług. Wrocław mocno powiązany jest z szybko rosnącym otoczeniem podmiejskim, a Trójmiasto przyciąga także osoby kupujące nieruchomości wypoczynkowe lub drugie mieszkania.
To nadal nie znaczy, że wystarczy kupić lokal w granicach dużego miasta i czekać na wzrost jego wartości.
Silna pozycja metropolii nie oznacza jednak, że każda nieruchomość położona w ich granicach będzie automatycznie zyskiwać na wartości – wskazuje Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome.
Znaczenie będzie miała nie tylko nazwa miasta, ale konkretna dzielnica, transport, dostęp do usług, otoczenie budynku i to, czy samo mieszkanie odpowiada potrzebom kupujących.
Poznań może się kurczyć, a jego okolice rosnąć
Jeszcze ciekawiej robi się, gdy przestaniemy patrzeć na administracyjne granice miast. Według prognoz przywoływanych przez SonarHome liczba mieszkańców Poznania może do 2060 r. spaść o ponad 100 tys. osób. Jednocześnie powiat poznański ma zyskać około 122 tys. mieszkańców.
Podobne zjawisko ma występować pod Wrocławiem. Samo miasto i otaczające je gminy trzeba więc traktować jako jeden organizm. Powiat wrocławski może według tych prognoz zyskać do 2060 r. około 94 tys. mieszkańców.
To ważne także z punktu widzenia właścicieli domów. Nieruchomość położona kilkanaście kilometrów od centrum dużego miasta może pozostać atrakcyjna, jeśli dojazd do pracy zajmuje rozsądny czas i w pobliżu znajdują się szkoły, sklepy czy usługi.
Nie można utożsamiać spadku liczby mieszkańców samego miasta z osłabieniem całego jego rynku mieszkaniowego. W przypadku Poznania czy Wrocławia część mieszkańców będzie po prostu przenosić się poza administracyjne granice miasta, pozostając jednak w tym samym obszarze metropolitalnym – podkreśla Anton Bubiel.
To właśnie dlatego proste zestawienie pokazujące, że dane miasto „straci mieszkańców”, może prowadzić do pochopnych wniosków.
Największy problem mogą mieć miejsca daleko od metropolii
Znacznie trudniejsza sytuacja może czekać miejscowości, które jednocześnie tracą mieszkańców, starzeją się i nie mają silnego rynku pracy.
W takich miejscach na sprzedaż może trafiać coraz więcej starszych mieszkań i domów, między innymi dziedziczonych po poprzednim pokoleniu. Jeśli liczba nieruchomości będzie rosła, a potencjalnych kupujących będzie coraz mniej, sprzedający zaczną konkurować o bardzo ograniczony popyt.
Trudna może być sytuacja starszych domów jednorodzinnych położonych daleko od większych miast i słabo skomunikowanych z lokalnymi centrami zatrudnienia.
Jeżeli na rynek trafia coraz więcej starszych nieruchomości, a jednocześnie ubywa osób zainteresowanych życiem w danym miejscu, sama obniżka ceny nie zawsze wystarczy, żeby szybko znaleźć kupca – zauważa Anton Bubiel.
To najważniejszy wniosek dla właścicieli nieruchomości. W przyszłości pytanie nie będzie brzmiało wyłącznie: „czy mieszkania w Polsce będą drożeć?”. Znacznie ważniejsze może być: „czy za kilkanaście lub kilkadziesiąt lat ktoś nadal będzie chciał mieszkać właśnie tutaj?”.
Szef redakcji Bizblog.pl. W mediach od 30 lat. Pisze o małym biznesie, podatkach i finansach osobistych. Do Spidersweb.pl przeszedł z Wirtualnej Polski, gdzie najpierw był szefem wydawców Money.pl, a potem zastępcą redaktora naczelnego. Pierwszą posadę w mediach dostał w „Gazecie Wyborczej”, pracował w „Pulsie Biznesu”, „Życiu”, miesięczniku „Pieniądz”, „Businessman Magazine”, Miesięczniku Finansowym „BANK”. W tym ostatnim był redaktorem prowadzącym kilku edycji prestiżowych raportów „Największe banki w Polsce“ oraz „IT@BANK”.